Mula-mula sebagai tamu vila atau cottage. Akan tetapi, asyik juga bila memiliki tempat peristirahatan di tepi pantai. Begitulah rata-rata motivasi para pembeli resor. Ada yang tertarik di kawasan Banten seperti Anyer, Carita dan Tanjung Lesung. Ada pula yang terpesona dengan panorama eksotis di Bali. Justru di Pulau Dewata inilah iming-iming investasi di resor lebih agresif. Yang paling gres, tawaran investasi di proyek Pat Mase Resort Hotel and Villas milik Grup Ciputra dengan harga vila Rp 2-4 miliar/unit.

Motivasi lain? “Menikmati liburan gratis sembari berinvestasi,” ujar Nico Fernando. Pengamat properti dari Prasetiya Mulya Business School itu menjelaskan, seseorang yang membeli resor dengan pola time sharing contract (time share) akan menuai keuntungan ganda. Di satu sisi, bisa menikmati fasilitas vila sepuasnya tanpa membayar. Di lain pihak, meraih untung dari waktu-waktu kosong resor untuk disewakan ke orang lain. Menariknya lagi, otomatis harga properti yang telah menjadi hak milik itu naik dari waktu ke waktu.

Menurut Nico, investasi di resor dengan cara time share tergolong baru di Idonesia. Di luar negeri, cara ini diperkenalkan tahun 1960-an di kawasan Pegunungan Alpen, Prancis. Saat liburan, banyak orang yang menyewa hotel di sana. Seiring dengan ramainya turis, pengelola tempat wisata itu memasang iklan “Jangan hanya sewa kamar, belilah hotelnya?. Sebab, dengan time share, investor berhak menggunakan fasilitas hotel 1-2 minggu/tahun, serta dalam jangka panjang, menikmati return dari disewakannya kembali hotel itu. Dalam perkembangannya, time share ini tidak hanya diberlakukan di hotel, vila, kondominium dan rumah, tapi juga karavan, rumah perahu plus camping ground.

Meski di Indonesia tren investasi resor terbilang baru, kalau diukur dari rentang waktu peluncurannya akhir tahun 1990-an, berarti sekarang hitungan waktunya lebih dari 10 tahun. Itu artinya, soal return bisa dibuktikan. Benarkah janji manis pengembang saat pertama memasarkan proyeknya terbukti?

Aktris gaek Rima Melati menganggukkan kepala saat ditanyakan hal itu. Rima bercerita, ia membeli vila di Marina Anyer Vila & Resor (MAVR) tahap pertama sejak diluncurkan tahun 1998. Dikatakannya, pihak pengembang (Grup Daksa) memberikan kebebasan kepada pembeli apakah vila itu disewakan lagi atau tidak. “Bagi saya, lebih baik disewakan lagi karena ada pemasukan. Soalnya, kan tidak tiap hari kami tinggal di sana,” ujar istri aktor Frans Tumbuan ini. Lagi pula, ia mengantongi imbal hasil bersih sekitar Rp 1 juta/bulan dari penyewaan vila itu. Pun, harganya juga meningkat dari sekitar Rp 150 juta (harga beli) menjadi di atas Rp 200 juta (harga pasar sekarang).

Lantaran telah menikmati buah investasi resor ala time share itulah, tahun 2003 Rima tak bisa membendung keinginannya membeli lagi. Apalagi, menurutnya, harga vila MAVR tergolong murah karena letaknya agak jauh dari tepi pantai. “Justru tidak persis di tepi pantai itu saya suka. Malahan, saya pilih yang view-nya menghadap sawah,” tambah Rima yang juga memiliki vila di Puncak. Kebetulan, vila tambahan ini letaknya berjajar dengan sebelumnya. Lalu, ia merombak konsep vila itu. Ia menambahi vila itu dengan kolam renang dan satu kamar (jadi total satu vila ada tiga kamar) yang dilengkapi perabotan khas seleranya. Alhasil, tampilan vilanya berbeda dari lainnya yang rata-rata cuma berkamar dua. Toh, renovasi yang menelan dana lumayan besar itu tidak menguap begitu saja. Pasalnya, pihak pengembang pun dengan bijaksana menaikkan harga sewanya dari yang standar, yakni Rp 1-1,5 juta/malam.

Kalau return investor lama MAVR sudah terealisasi, bagaimana dengan gambaran proyek barunya? Maklumlah, setelah sukses tahap pertama, MAVR belum lama ini meluncurkan proyek Exclusive Cluster Puri Taman Tirta full furnished dua tipe. Pertama, tipe Laguna (dua kamar seluas 54/200) dengan harga sekitar Rp 190 juta dan janji return Rp 12 juta/tahun. Kedua, tipe Segara (dua kamar seluas 74/200) seharga Rp 240-an juta dan iming-iming return Rp 15 juta/tahun. Keduanya ditawarkan dengan sistem time share yang kontraknya bisa diperpanjang setelah satu tahun berakhir. Vila itu disewakan ke tamu dengan tarif Rp 1,8-2 juta (dua kamar). Dengan begitu, pengembang memungut margin 15%-20%.

Di mata Rima, pola time share itu menguntungkan kedua pihak, pengembang dan investor. “Kami sebagai owner tidak perlu repot mencari penyewa dan merawat vila karena sudah dikelola pengembang,” tuturnya sambil mengungkapkan status vila itu hak milik. Apalagi, ia bisa menggunakan fasilitas itu kapan saja, tak peduli musim liburan atau tidak asalkan sudah reservasi satu bulan sebelumnya.

Selain sistem time share, investasi di resor juga dilakukan dengan pola profit sharing. “Di investasi ini, kami menyebutnya income properti,” ujar Toni Eddy, investor Pat Mase. Istilahnya boleh jadi beda, tapi maksudnya hampir sama. Yaitu, vila tersebut dibeli dan disewakan kembali ke tamu melalui pengembang (manajemen pengelola) tanpa mengurangi hak pemilik menempati vila itu sesuai perjanjian.

Bagi Toni, membeli vila Pat Mase yang ditawarkan sejak 2003 itu banyak keuntungannya. Ia mengatakan, sistem Pat Mase yang beli putus itu membuat statusnya jadi hak milik. “Beda dengan sistem time share yang kebanyakan hanya diberikan voucer tinggal di vila tersebut,” kata pria yang tinggal di Jakarta itu. Ia membeli vila Pat Mase seluas 300 meter2 dengan harga Rp 2 miliar.

Tidak hanya itu. Janji garansi return dua tahun sebesar 18% per tahun bukan isapan jempol. “Betul, kami diberi return 9% per tahun selama dua tahun berturut-turut,” ungkap Toni. Tambahan lagi, ia merasa bangga karena vila itu dikelola oleh jaringan hotel reputasi internasional: Swiss-Belhotel. “Inilah selling point Pat Mase,” katanya memuji. Ia pun kian sumringah karena harga sekunder Pat Mase lekas terkatrol. Ia mencontohkan salah satu vila di Pat Mase sebelumnya dibeli seharga US$ 280 ribu dan laku US$ 350 ribu dalam tempo setahun.

Toni pun tak menampik pernyataan Harun Hayadi, Direktur Grup Ciputra, yang mengklaim Pat Mase menyimpan banyak keunggulan. Menurut Harun, keistimewaan konsep Pat Mase adalah vila-vilanya terbagi dalam beberapa cluster. Tiap cluster terdiri atas 4-9 unit. Di setiap cluster, terdapat kolam renang yang hanya boleh dipakai oleh pemilik/penghuni vila, sehingga privasi terjamin. Sementara itu, vila ukuran lebih besar dilengkapi kolam renang. Vila ini didesain unik, campuran antara gaya hidup modern dan arsitektur tradisional Bali. Lokasinya di Jimbaran, bersebelahan dengan Hotel Four Seasons, tergolong strategis.

Investasi di resor tak melulu berbentuk vila atau cottage. Putu Susila, misalnya. Ia membeli dua hektare tanah di kawasan Tanjung Lesung. Bentuk investasi propertinya memang berlainan, tetapi sama-sama menguntungkan. “Tahun 2003 saya beli tanah di Tanjung Lesung dengan harga masih di bawah Rp 1 juta/m2. Sekarang harganya sudah di atas Rp 1 juta/m2,” jelas Putu. Rencananya, ia akan membangun hotel bersama mitranya di kawasan pariwisata yang dikembangkan oleh PT Banten West Java Tourism Development Corporation itu.

Para investor resor sepakat risiko investasi ini kecil. “Paling-paling ancaman bom. Itu pun kecil sekali kemungkinannya,” ujar Toni. Rima menimpali, “Sejauh ini fine saja, karena vila kami tidak pernah sepi, terutama banyak turis domestik yang sekarang digalakkan.”

Sayangnya, Nico tidak seratus persen menyetujui pendapat itu. “Pasar sekunder resor kurang likuid,” katanya. Menurut dia, investasi resor pun terkait dengan kondisi pariwisata, lokasi serta keamanan. Kalau kondisinya travel warning, dunia pariwisata menjadi down. Itu risiko besar, akibatnya return tidak ada. Kalau kondisinya seperti itu, investasi properti dalam bentuk rumah, tanah dan ruko lebih menguntungkan ketimbang resor. Ambil contoh di Aceh: keamanan belum beres, orang tidak tertarik berinvestasi, karena potensi return-ya kecil.

BOKS

Harun Hayadi:

Pat Mase, Pintu Masuk Pasar Premium

Bagaimana pola kerja sama Grup Ciputra dengan jaringan Swiss-Belhotel International dalam mengelola Pat Mase di Bali?

Swiss-Belhotel adalah hotel management company yang berpusat di Hong Kong yang kami beri kontrak untuk mengelola Pat Mase. Tugas mereka adalah mencari tamu melalui network mereka mana kala vila tersebut tidak sedang dihuni pemilik. Dua tahun pertama, kami memberikan garansi return 9% per tahun kepada pemilik yang tidak menghuni vilanya. Return 9% ini dihitung dari harga jual vila.

Apakah Swiss-Belhotel yang bertanggung jawab?

Swiss-Belhotel tidak bertanggung jawab, karena yang memberikan garansi adalah kami sebagai developer. Mengapa kami berani memberikan garansi? Karena, kami sangat yakin, Pat Mase adalah vila yang sangat menarik di Bali. Di samping itu, dengan bangkitnya kembali Bali sebagai tempat turis yang paling utama di Indonesia, kami yakin Pat Mase tidak akan mendapatkan kesulitan mencari tamu. Penyewa dapat menyewa per hari, per minggu atau juga per bulan, sangat fleksibel. Biaya perawatan vila itu tentu yang membayar adalah pemilik vila.

Apakah pemilik juga diberi kesempatan atau bonus menginap di rumah yang disewakan dalam setahun sekali? Bagaimana bila masa kontrak berakhir?

Mereka bebas tinggal kapan saja. Tentu, jika pemilik mengambil konsep dengan guaranteed return, mereka dibatasi hanya dua minggu dalam setahun untuk tinggal di Pat Mase. Jika mereka tidak mengambil skema dengan guaranteed return, mereka bisa tinggal kapan saja, selama vila mereka belum tersewakan.

Berapa harga vila itu jika disewakan Swiss-Belhotel kepada turis? Apa daya tarik atau keunggulan vila Pat Mase dibanding rumah peristirahatan yang lain di Bali?

Setahu saya, satu unit vila dengan tiga bedroom disewakan kira-kira US$ 120?200/malam. Lokasi Jimbaran menjadi daya tarik sendiri, karena sangat dekat untuk mencapai berbagai tempat, misalnya Kuta, bandara, Nusa Dua, atau tempat-tempat menarik lainnya.

Apa plus-minus bisnis ini bagi Grup Ciputra dibanding membuka bisnis perumahan mewah biasa?

Untuk Grup Ciputra, Pat Mase merupakan development yang unik. Sebab, ini berarti kami memasuki pasar kelas atas sekali (eksklusif), di mana diperlukan special attention terhadap konsumen. Service yang ditawarkan harus prima. Karena itu juga, kami memilih Swiss-Belhotel, yang sudah sangat berpengalaman dalam mengelola hotel atau apartemen kelas atas. Plusnya, Pat Mase menjadi pintu kami memasuki pasar kelas eksklusif. Minusnya, pengembangannya relatif kecil dibanding kebanyakan proyek di Grup Ciputra.

Dilarang keras mengambil konten (tulisan, foto, infografis, video, dan sebagainya) yang dimuat di situs web ini, melakukan crawling atau pengindeksan otomatis untuk platform AI (artificial intelligence) dan platform digital lainnya, tanpa izin tertulis dari direksi yang berwenang di situs web ini.