Arifin Aritonga mendapatkan capital gain setelah menjual rumahnya di Kawasaki City, Kanagawa, Jepang, di tahun lalu. Rumah yang dibelinya tahun 2014 seharga 35 juta yen atau sekitar Rp 4 miliar itu dijualnya seharga 39 juta yen. Arifin yang berdomisili di Jepang sejak tahun 2000-2018 mencermati industri properti Jepang dalam beberapa tahun terakhir ini cukup menyedot minat warga negara Indonesia (WNI) untuk membeli properti. “Warga Indonesia ada yang membeli apartemen dan disewakan melalui aplikasi Airbnb,” ucap Arifin yang merampungkan kuliah pasca sarjana di Jurusan Ilmu Komputer, University of ­Tok­yo, Jepang. Airbnb merupakan aplikasi sewa penginapan yang menghubungkan pemilik pro­perti dengan konsumen.

Merujuk perbincangan informal antara Arifin dengan para WNI, sejumlah investor Indonesia membeli apartemen untuk disewakan kepada penyewa dalam durasi pendek-panjang kepada pengunjung berpaspor Indonesia dan warga asing lainnya. Investor berpeluang besar memperoleh laba dari pendapat­an berkelanjutan (recurring income) dari hasil penyewaan atau menjual apartemennya kepada pembeli. Investor ritel dan institusi disodorkan opsi untuk membeli apartemen dalam skema tertentu. Untuk investor institusi, mereka ini cenderung membeli keseluruhan gedung apartemen. Biasanya sumber dana mereka dari dana kelolaan di Dana Investasi Real Estate atau REIT (Real Estate Investment Trust).

Takara Leben, misalnya, menggunakan dana REIT untuk membeli apartemen Luxena Heiwadai di Heiwadai, Nerima, seharga 3,9 miliar yen. Firma investasi dan perusahaan dari luar Jepang turut membeli apartemen. Contohnya, Idera Capital Management yang terafiliasi dengan Grup Fosun asal China, pada Oktober 2019 disebutkan Nikkei Real Estate Market Report mengakuisisi gedung apartemen, City House Shibuya Honmachi dari Sumitomo Realty & Development Jepang. Kemudian, Allianz Real Estate dari Jerman berencana mengakuisisi 82 apartemen (jumlah total kamar sebanyak 4.600 unit) dari Blackstone Group, senilai 129 miliar yen di kuartal IV tahun 2019 ini. Perusahaan startup dari India, Oyo, juga tertarik membeli apartemen. Oyo bermitra dengan SoftBank Jepang untuk membeli apartemen yang nilainya ditaksir US$ 100 juta.

Apartemen itu akan dise­wakan untuk para penyewa, seperti karyawan, perusahaan, atau wisatawan. Perihal relasi antara pariwisata dengan properti di Jepang, Rusmin Lawin, Wakil Ketua Umum Real Estate Indonesia (REI) Bidang Hubungan Luar Negeri, berpendapat pariwisata merupakan pintu masuk untuk menarik minat investor membeli properti di Jepang. “Seperti di Indonesia, pariwisata bisa menjadi entry point untuk mendorong investasi properti Jepang. Industri pariwisata Jepang menunjukkan pertumbuhan signifikan,” tutur Rusmin.

Rusmin mengamati industri properti Jepang dalam tiga tahun terakhir ini cukup agresif mengincar konsumen di Indonesia.”Investasi properti Jepang layak untuk dipertimbangkan investor Indonesia karena perekonomian Jepang stabil, harga properti cenderung naik, ketersediaan infrastruktur dan konektivitasnya mendukung kenyamanan serta keamanan yang mendukung iklim investasi,” Rusmin menjabarkan. Wakil Presiden Ketua Federasi Real Estate Internasional (FIABCI/ Federation Internationale des Administrateurs de Bien-Conselis Immobiliers) ini menyebutkan pertumbuhan jumlah wisatawan ke Jepang menyokong p tumbuh­an investasi properti di negeri Sakura.

Jumlah wisatawan asing ke Jepang di tahun 2018 sebanyak 31,8 juta atau naik 8,7% dibandingkan tahun 2017. Wisawatan asal Indonesia yang melancong ke Jepang di tahun lalu itu sebanyak 396.900 turis. Angka ini menempati pe­ringkat kesebelas di daftar Top 20 negara asal wisatawan asing yang berkunjung ke Jepang. Di tahun depan, pemerintah Jepang memproyeksikan jumlah wisatawan asing mencapai 40 juta.

Prospek Investasi Perhotelan

Jumlah ini diestimasikan bakal bertambah menjadi 50 juta di tahun 2025 dan 60 juta di tahun 2030. Sedangkan di tahun 2019, merujuk kajian Jones Lang LaSalle (JLL), konsultan real estat global, memperkirakan pertumbuhan jumlah wisatawan ke Jepang di tahun ini diprediksi sebesar 12%. Hal ini diyakini JLL menjadi faktor yang mendorong investor institusi untuk mengeks­plorasi peluang bisnis perhotelan di kota-kota besar Jepang, seperti Tokyo dan Osaka. Salah satu contoh investor institusi adalah Centara Hotels & Resort, operator hotel asal Thailand yang membangun gedung perhotelan di Namba, Osaka. Rencananya, hotel yang menempati lahan seluas 4.402 m2 ini dibangun pada 2020 dan beroperasi di tahun 2023. Lokasi hotel ini sangat strategis, misalnya berdekatan dengan area komersil, berdekat­an dengan Stasiun Namba, dan dikelilingi kawasan wisata. Rusmin menambahkan sebagai pusat bisnis dan kawasan wisata, Osaka adalah salah satu contoh lokasi yang patut dicermati oleh investor Indonesia sebagai target investasi properti yang prospektif.

Investor global pun berbondong-bondong membeli hotel di Jepang di tiga tahun terakhir ini. Contohnya, GIC (firma investasi Singapura) membeli Sheraton Grande Tokyo Bay Hotel yang nilai pembeliannya ditaksir 97,76 miliar yen di tahun 2017. Kemudian, Gaw Capital Partners, perusahaan private equity yang berbasis di Hong Kong, membeli Renaissance Resort Okinawa pada Oktober 2017. Investor institusi dan ritel Indonesia berpeluang besar mengikuti jejak para investor tersebut. Menurut Rusmin, konsumen Indonesia masih di fase edukasi mengenai berinvestasi properti Jepang. Ia menyebutkan investor Indonesia lebih banyak berinvestasi pro­perti di Singapura, Malaysia, dan Australia.

Nah, agar investasinya para pemodal Indonesia itu tepat sasaran, maka PT Tokio Properti Servis Jakarta (Tokio Jakarta) dan Tokio Property Services Pte Ltd (Tokio Singapura) menyodorkan jasa broker dan konsultasi pro­perti kepada para calon pembeli di Indonesia. “Kami akan mere­komendasikan properti, seperti perhotelan dan rumah, yang cocok dibeli investor berdasarkan target dan tujuan investasi para investor Indonesia yang disampaikan kepada kami,” ujar Toru Takano, Managing Director Tokio Jakarta dan Tokio Singapura. Di Indonesia, Tokio Jakarta adalah broker properti berlisensi dan tercatat sebagai anggota Asosiasi Real Estate Broker Indonesia (AREBI). Takashi Hara, Direktur PT Tokio Properti Servis Jakarta (Tokio Jakarta), menghimbau investor sebelum membeli perhotelan atau apartemen lainnya untuk berkonsultasi terlebih dahulu dengan para agen properti Tokio Jakarta di kantor Tokio Jakarta di kawasan Melawai, Jakarta Selatan. “Tujuannya agar pilihan properti itu disesuaikan dengan target investasi para investor,” sebut Hara.

Kini, investasi perhotelan di Jepang kian atraktif. Menurut riset JLL yang dirilis pada akhir Oktober 2019, transaksi hotel di Asia Pasifik pada Januari-September di tahun ini senilai US$ 7,8 miliar. Nilai transaksi itu, menurut JLL, didorong oleh serangkaian acara besar di Jepang, seperti Piala Dunia Rugbi 20 September-2 November 2019, Olimpiade Tokyo 2020 dan World Expo 2025. Salah satu yang menyedot perhatian adalah final Piala Dunia Rugbi yang digelar di Stadion Yokohama. Selain menarik wisatawan, final ini dikunjungi Pangeran Harry yang untuk pertamakalinya mengunjungi Jepang demi menyaksikan partai final antara Inggris-Afrika Selatan.

Adapun, Jepang membukukan volume transaksi investasi perhotelan senilai US$ 3 miliar atau berkontribusi sekitar 41% dari nilai total transaksi hotel Asia Pasifik di periode tersebut. “Penopang pariwisata tersebut akan mendorong permintaan akomodasi, dan para investor akan memanfaatkan peluang ini. Jepang adalah pasar dengan kinerja terbaik di kawasan ini dan diperkirakan akan membukukan rekor tertinggi dengan volume transaksi sebesar US$ 4 miliar di tahun ini,” Mike Batchelor, CEO, JLL Hotels & Hospitality Asia Pacific dalam pernyataan tertulisnya. Batchelor menyebutkan hotel-hotel di Asia Pasifik, termasuk Jepang, memperlihatkan prospek bisnis yang meyakinkan di tengah pertumbuhan industri pariwisata serta penurunan suku bunga dan imbal hasil obligasi. Sebagai contoh, harga lahan di resort es di Kutchan, Hokkaido di tahun 2018 melonjak sebesar 59%