Bisnis properti memasuki fase konsolidasti setelah dalam beberapa tahun terakhir selalu mengalami pertumbuhan yang pesat. Booming sektor properti itu membawa kenaikan harga properti sangat tinggi. Bayangkan, rumah-rumah seharga Rp 1 miliar/unit di kota-kota besar kini sudah dianggap rumah berharga murah. Bagaimana prospek bisnis properti di tahun 2014. Apa yang akan dilakukan Grup Ciputra di tengah konsolidasi itu? Harun Hajadi, Presiden Direktur PT Ciputra Surya, Tbk., mengemukakannya kepada Sigit A. Nugroho.

Harun Hajadi, Presiden Direktur PT Ciputra Surya Tbk.

Bagaimana optimisme Anda terhadap prospek bisnis properti di tahun 2014?

Tahun 2014 kemungkinan akan menjadi tahun konsolidasi bagi bisnis properti di Indonesia, karena selama hampir 4 tahun terakhir pasar properti di Indonesia terjadi booming yang luar biasa. Harga properti sudah melambung tinggi sehingga Bank Indonesia sudah menganggap inflated price yang terjadi membahayakan. Menurut saya keadaan konsolidasi ini baik untuk kesehatan industri properti. Real demand masih sangat besar, akan tetapi pembeli banyak yang menunda pembelian saat ini karena bunga yang tinggi dan melemahnya nilai tukar Rupiah terhadap US$. Setiap kali terjadi pelemahan Rupiah, pasar properti terganggu. Setiap kali bunga naik, pasar properti terganggu. Karena properti adalah “big ticket items” maka pembelian properti sangat dipengaruhi oleh psikologi pasar/ ekonomi.

Jika seseorang merasa ekonomi sedang baik, dia akan nyaman memutuskan membeli “big ticket items. Jika ekonomi dirasakan kurang aman, maka mereka menunda memutuskan membeli “big ticket items”. Untuk menjawab pertanyaan nomor 1 ini, menurut saya tahun 2014, tentu optimisme bisnis properti tidak sebaik tahun-tahun sebelumnya.

Bagaimana dampak penurunan nilai tukar rupiah, kenaikan suku bunga kredit dan peraturan tentang pembatasan Loan to Value (LTV) dan KPR inden?

Sebagian sudah saya jawab di nomor 1. LTV tentu saja mempengaruhi pasar, karena pembatasan LTV berarti pembeli harus membayar ‘down payment’ lebih besar. Bagi pembeli pertama, mereka harus mempunyai uang muka sebesar 30%. Bagi pembeli kedua, uang mukanya 40%, dan ketiga dan seterusnya 50%.

Betulkah pembatasan LTV dan KPR inden akan berpengaruh sangat signifikan terhadap bisnis properti? Mengapa?

Betul sekali. Saya sangat keberatan dengan pembatasan LTV untuk rumah pertama yang 70%, karena tujuan BI yang ingin menekan spekulator dan investor tidak efektif. Untuk seseorang yang belum pernah memiliki rumah, mempunyai DP 30% adalah sangat memberatkan. Coba bayangkan, rumah seharga Rp 1 miliar saat ini sudah dianggap ‘rendah’ di kota-kota besar seperti Jakarta, Surabaya, Makassar, Palembang, Medan.

Untuk mempunyai Rp 300 juta untuk uang muka (ingat, ini adalah untuk seseorang yang belum pernah memiliki rumah), sangatlah berat. Jika yang bersangkutan mempunyai kemampuan untuk menyicil angsuran KPR dengan LTV 80%, biarkanlah bank pemberi KPR yang mengevaluasinya, jangan dibatasi oleh BI. Yang ingin saya sampaikan adalah: tujuan BI untuk menahan spekulator tidak tercapai dengan pembatasan LTV rumah pertama, tetapi malah memberatkan pembeli rumah pertama.

Saya sangat setuju dengan usaha BI untuk menahan laju spekulator, misalnya dengan pembatasan LTV utk rumah ke-2, ke-3 dan seterusnya, tetapi jangan membatasi LTV untuk rumah pertama.

Untuk KPR inden, saya tidak mempunyai komentar apa-apa, karena menurut saya ini akan sangat memberatkan developer-developer yang mempunyai modal kerja terbatas. Menurut saya KPR inden tidak memengaruhi pasar properti, tetapi mempengaruhi developer.

Apakah semua sektor di bisnis properti akan terpengaruh hal tersebut, baik gedung perkantoran maupun hunian?

Karena properti adalah “big ticket items” yang sangat terpengaruh oleh keadaan psikologi pasar, maka ya, seluruh pasar properti akan terpengaruh. Karena batasan LTV tidak ada untuk rumah-rumah kecil di bawah 70 (selama itu adalah pembelian pertama), maka rumah-rumah kecil lebih sedikit pengaruh negatifnya, akan tetapi pasti ada pengaruh sedikit juga karena kembali lagi kepada psikologi pasar. Untuk perkantoran, menurut saya lebih terpengaruh karena ekonomi melambat, bisnis baru berkurang. Bagi mereka yang sudah mempunyai kantor, lebih baik menunda pembelian kantor baru, atau menunda upgrade.

Benarkah kondisi tersebut akan mendorong harga properti lebih rasional — sebagaimana diketahui beberapa tahun belakangan harga properti terus melambung?

Sebenarnya kan pasar dipengaruhi oleh demand dan supply. Keadaan tiga tahun terakhir ini, demand memang lebih besar, karena adanya demand dari investor dan spekulator yang memasuki pasar. Mengapa terjadi demikian? Karena keadaan ekonomi yang bagus dan bunga yang sangat rendah. Dengan berkurangnya demand dari spekulator dan investor, maka berarti demand berkurang, maka kenaikan harga pun tidak sekencang tiga tahun belakangan ini.

Bagaimana menyiasasi konsisi tersebut? Apa yang akan dilakukan agar bisnis Ciputra tetap tumbuh?

Kami memproyeksikan tahun 2014 tidak akan terjadi pertumbuhan, seiring dengan keadaan pasar. Kami akan memosisikan diri untuk menginovasi produk-produk baru, dan menurut kami di pasar yang melemah sekarang ini kami malah bisa mengkokohkan diri sebagai market leader, karena kemungkinan ada competitor yang menunda ekspansi atau mengurangi menginvestasikan dana baru di proyek-proyeknya.

Lalu, bagaimana menyiasati pendanaan di tengah meroketnya suku bunga kredit?

Jika memang dana untuk modal kerja dibutuhkan dan internal cash flow tidak ada, memang mau tidak mau harus meminta dari perbankan. Untuk kami di Grup Ciputra, memang mempunyai policy tidak meminjam untuk pembelian tanah. Kami menggantungkan diri pada internal cash flow kita. Dan jika dilihat dari balance sheet kita, kita saat ini posisinya adalah net cash, sehingga sangat aman untuk menghadapi situasi perlambatan pasar properti, kita dapat menggunakan dana kita sendiri. Keadaan bunga tinggi harus diantiisipasi, kami tidak lagi mau terperangkap seperti waktu krisis tahun 1998.

Menurut Anda, apa yang harus dilakukan oleh pemerintah untuk menghadapi berbagai kondisi tahun 2014 mendatang?

Untuk makro ekonomi, tentunya pemerintah sedang bekerja keras untuk mencari solusi. Saat ini yang paling berat adalah bahwa current account deficit kita belum terkendali 100%, karena impor minyak yang begitu besarnya. Kita juga mengalami trade deficit yang belum pernah kita alami di tahun tahun sebelumnya. Melemahnya rupiah tentu sudah membantu menyelesaikan sebagian masalah. Jika kita bisa menaikkan harga BBM lagi, sehingga mengurangi subsidi, dan tentunya akan mengurangi pemakaian dan impor BBM, menurut saya akan baik sekali. Tetapi secara politis kok rasanya berat dilakukan.

Berapa target pertumbuhan tahun depan?

Kami saat ini belum menfinalkan target tahun 2014, tetapi untuk sementara ini kami rasa kami tidak memproyeksikan pertumbuhan.

Apakah tahun depan akan ada proyek-proyek baru dari Ciputra? Proyek apa saja itu?

Tentu tahun depan akan ada proyek-proyek baru, seperti biasa. Kami belum bisa konfirmasi proyek apa saja yang baru, pada waktunya nanti kami akan memberitahu, tetapi yang pasti sedang mempersiapkan proyek-proyek baru di kota-kota baru. (***)