Akhir-akhir ini Sinar Mas Land agresif merilis sejumlah proyek properti bergengsi dengan nilai triliunan. Bagaimana prospeknya?

“Beberapa waktu lalu kami memasarkan kawasan hunian terbaru De Park dan The Icon di BSD City, dalam waktu singkat langsung ludes. Animo masyarakat sangat antusias terhadap proyek-proyek terbaru kami,” ujar Ishak Chandra, Managing Director Corporate Strategy and Services Sinar Mas Land saat Media Gathering Photo Hunting, Oktober 2013. Meski penjualannya bak kacang goreng, tapi harga rumah di kawasan De Park dan The Icon bukanlah kacangan. Maklum, harga per unitnya di atas Rp 5 miliar.

Keoptimisan Ishak atas tingginya minat masyarakat akan hunian BSD bukanlah asal ‘ngecap’. Setidaknya ini terbukti dari terus melesatnya harga tanah atau properti di kawasan tersebut. Sebagaimana hukum pasar, tingginya demand akan mengatrol tingginya harga.

Tentu saja harga yang terus melambung itu menguntungkan bagi pembeli untuk investasi. Yayak Khaeroni, pemilik rumah di BSD misalnya, mengaku beli rumah di salah satu cluster tahun 2000 seharga Rp 250 juta dan harga tanah kala itu masih Rp 450 ribu/meter persegi, kini harganya sudah meroket. “Contoh cluster di Heliconia saja sekarang yang termurah sekitar Rp 2,4 miliar,” tegasnya.

Salah satu gerbang jalanan BSD City nan hijau

Produk cluster lainnya yang menjadi masterpieces BSD dalam pemasaran di antaranya Green Cove, De Latinos, Taman Telaga Golf, Virginia Lagoon, Vermont, Parkland, serta Foresta. Produk hunian unggulan ini melengkapi kawasan hunian sebelum-sebelumnya yang semua dihuni oleh sekitar 200 ribu orang. Apalagi dengan mengusung konsep kota modern yang ramah lingkungan, kurang lebih 400 hektar dari seluruh luas lahan BSD City dijadikan area hijau.

Tidak bisa dimungkiri, selain piawai ‘menciptakan’ berbagai kawasan hunian yang ciamik, Sinar Mas Land juga bertangan dingin dalam membangun, memasarkan dan mengelola aneka proyek komersial. Maklum dengan landbank di atas 10 ribu hektar, Sinar Mas Land telah mengembangkan lebih dari 50 proyek besar. Dan sejumlah proyek anyar dirilis ke media sepanjang tahun 2013, baik yang masih ground breaking maupun yang sudah grand opening. Apa saja proyek itu? Ada ÆON Mall BSD City, The Breeze, Indonesia International Expo, Courts Megastore, The Icon Business Park dan lainnya.

ÆON Mall BSD City

Mal baru bergaya Jepang segera hadir di BSD City. Hal ini bisa terwujud atas sinergi bisnis yang dilakukan oleh Sinar Mas Land dengan ÆON Mall, pengembang dan operator pusat perbelanjaan terbesar di Jepang.Mal megah yang dirancang untuk mampu menampung 190 tenant tersebut akan dibangun di kawasan seluas 10 hektar dengan nilai investasi US$ 200 juta.

Awal pembangunan ÆON Mall BSD City ditandai dengan acara ground breaking pada 24 Agustus 2013 dan diharapkan dapat beroperasi pada akhir 2014 mendatang. ”Kehadiran ÆON Mall BSD City merupakan bukti komitmen Sinar Mas Land dan ÆON Mall dalam menyediakan pusat perbelanjaan dengan fasilitas terbaik bagi masyarakat, tidak hanya bagi warga penghuni BSD City tetapi juga warga di Jabodetabek,” jelas Michael Widjaja, Group CEO Sinar Mas Land.

Desain mal terdiri dari 4 lantai dengan area parkir atap dan bawah tanah. Lahan parkirnya bisa menampung lebih dari 2.700 unit mobil dan 2.300 unit sepeda motor.

Michael mengklaim ÆON Mall BSD City sebagai mal unik. Setidaknya ada 4 perbedaan dibandingkan mal-mal lain. Pertama, sebanyak 30% tenant diisi oleh tenant-tenant asal Jepang. Mal sub-urban tersebut akan ditempati oleh sejumlah tenant terpilih dari Jepang seperti ÆON General Merchandising Store (dulu dikenal JUSCO) sebagai tenant utama. Merek Jepang yang lainnya masih dalam proses negosiasi.

Mal ini nantinya juga akan dilengkapi dengan tenant yang menjual barang kebutuhan sehari-hari seperti pakaian, sepatu, alat-alat olah raga, musik, hobi, salon, tempat kursus, pusat kebugaran dan area bermain anak-anak serta pusat hiburan dan tempat makan.

Keunikan kedua, lokasi strategis karena dapat dijangkau dengan mudah melalui 2 pintu tol langsung yaitu Tol Pondok Indah dan Tol Kebon Jeruk.

Keunikan ketiga, mal ini tidak hanya mampu menjadi tempat berkumpul bagi komunitas Jepang di Indonesia, terutama yang berada di Selatan Jakarta, namun juga diharapkan akan menjadi salah satu pusat kebudayaan Jepang di Indonesia, di mana bisa terjadi interaksi pertukaran budaya kedua negara.

Lalu, keunikan keempat, mal berkarakter Negeri Sakura baik dalam desain interior dan eksterior, kebersihan, cara menyapa pengunjung dan makanan yang disajikan. “Inilah gaya baru pengelolaan mal di Indonesia. Dan kami targetkan payback period tercapai 10 tahun,” tambah Michael dengan mata berbinar.

“Dengan maksud mendirikan sampai 20 mal di kawasan sub-urban, Sinarmas Land dan AEON Mall akan membuat benchmark baru untuk mal di Indonesia,” kata Michael optimitis dihadapan awak media. Yang jelas, kerja sama kedua belah pihak dalam ekspansi 20 mal itu akan berlaku 8 tahun. AEON memegang saham mayoritas, sedangkan Sinar Mas Land sebesar 33 %.

Pada kesempatan yang sama, Soichi Okazaki, CEO ÆON Mall, menyatakan keoptimisannya.“Kami yakin kerja sama ini mampu memberikan kontribusi positif bagi pertumbuhan kedua perusahaan. ÆON Mall BSD City akan berkembang pesat dan memiliki prospek yang menjanjikan. Sebab, mitra kami Sinar Mas Land sudah memiliki pengalaman panjang.”

Ya, jam terbang lebih darri 40 tahun sudah dikantongi Sinar Mas Land. Bahkan, developer yang dibesut oleh konglomerat Eka Tjipta Widjaja itu sudah berkolaborasi dengan investor Jepang, seperti Itochu dan Sojitz.

Pembngunan cluster De Park yang hampir rampung

The Breeze BSD City

Satu lagi proyek komersial kebanggaan Sinar Mas Land diluncurkan. Adalah pusat gaya hidup atau mal, The Breeze BSD City, yang berada di kawasan BSD Green Office Park, BSD City. Boleh dikata mal ini adalah yang pertama dan satu-satunya di Indonesia berkonsep open air lifestyle.

The Breeze BSD City akan menjadi sebuah tempat hiburan terunik di Tanah Air karena terintegrasi dengan danau serta pemandangan alami Sungai Cisadane. Properti ini dibangun dengan mengacu pada pentingnya pelestarian lingkungan yang selama ini telah menjadi komitmen Sinar Mas Land.

Aspek alami seperti danau dan taman-taman hijau dipadukan dengan arsitektur sebuah pusat gaya hidup yang dilengkapi beragam fasilitas, sehingga siap memberikan kenyamanan terbaik bagi para pengunjung dalam menikmati suasana di mal tanpa dinding tersebut.

Ishak Chandra menjelaskan, tenant mal ini terdiri dari supermarket, restoran, toko elektronik, romantic hall and lounge, pusat kebugaran, tempat hiburan, playland untuk anak-anak baik indoor dan outdoor, hingga spa dan klinik kecantikan.

Teky Mailoa, Chief Executive Officer Asset Management Sinar Mas Land, menambahkan, “Tenant yang menempati The Breeze BSD City telah diseleksi dengan ketat agar mampu menghadirkan suasana yang nyaman, dan lifestyle center ini bisa menjadi tujuan wisata belanja, kuliner, dan rekreasi terbaik.”

Courts Megastore

Sinar Mas Land bekerja sama dengan PT Courts Retail Indonesia, anak perusahaan dari Courts Asia Ltd, salah satu perusahaan bidang IT, retail furniture, dan elektronik di Asia Tenggara, siap untuk memulai pembangunan dua proyek terbaru, Courts Megastore di Indonesia, tepatnya di Kota Harapan Indah Bekasi dan BSD City, Serpong, Tangerang. Megastore seluas 13 ribu meter persegi tersebut merupakan kombinasi dari toko retail, gudang penyimpanan, serta kantor yang akan dibangun dengan konsep Build to Suit (BTS).

Menurut Ishak Chandra, pembangunan ini bisa dimulai sesuai dengan waktu yang direncanakan dan berharap dengan proyek dua Megastore ini konsumen di kawasan Bekasi dan Serpong, Tangerang, bisa lebih mudah dalam mencari beragam kebutuhan IT, furniture dan barang-barang elektronik tanpa perlu terjebak kemacetan kota Jakarta.

Untuk Courts Megastore kedua dengan luas area retail 12 ribu meter persegi akan terletak di BSD City, di Serpong dan dijadwalkan beroperasi enam bulan setelah Courts Megastore Bekasi pada 2014. Lokasi ini juga direncanakan untuk menjadi pusat distribusi regional dan supporting office, menjadikan total luas gedung hingga 18 ribu meter persegi. Kedua megastore di Indonesia ini akan menambahkan 20% luas total area retail Courts Asia.

Terry O’Connor, Executive Director and Group CEO Courts Asia, mengungkapkan, “Pembangunan Courts Megastore di Bekasi merupakan momen bersejarah bagi kami dalam 40 tahun pengalaman di Asia. Gerai seluas 13 ribu meter persegi itu merupakan toko terbesar kami saat ini dan merefleksikan ambisi kami untuk menjadi pemimpin pasar di Indonesia dengan menawarkan barang-barang perlengkapan rumah tangga dan furnitur paling beragam disertai dengan pengalaman berbelanja terbaik.”

Roy Santoso, Country CEO Courts Indonesia, mengungkapkan, kemitraan Sinar Mas Land dengan Courts Asia merupakan sebuah terobosan baru di dunia properti Indonesia dan memiliki nilai yang strategis bagi kedua perusahaan. Sinar Mas Land memiliki pengalaman yang panjang di bidang pengembangan property dan tentunya mampu memperkuat posisi Courts Asia sebagai retail furniture dan elektronik di pasar Indonesia.

The Icon Business Park

Aktivitas bisnis di kawasan BSD City bakal semakin menggeliat seiring dengan hadirnya properti terbaru dari Sinar Mas Land, The Icon Business Park. Proyek komersial ini merespons kebutuhan masyarakat yang tinggal di BSD City dan sekitarnya terhadap keberadaan pusat bisnis premium yang nyaman, dinamis, dengan fasilitas terbaik dan lokasi yang strategis serta memiliki nilai investasi tinggi.

Di mana letak The Icon Business Park? Pusat bisnis komersial terbaru ini berada di lokasi premium yang sangat strategis karena terletak di antara perumahan (seperti The Icon Residential), tempat studi (Swiss German University), pusat perbelanjaan (The Breeze BSD City), hingga tempat konvensi (Indonesia International Exhibition & Convention Centre). Persisnya, properti ini membentang di sepanjang sisi cluster perumahan The Icon.

Pusat bisnis komersial terbaru di BSD City ini terbentang dalam 13 blok, mulai dari blok A hingga blok M di mana secara keseluruhan berjumlah 140 unit. The Icon Business Park memiliki 6 tipe standard dan 2 tipe hoek.

The Icon Business Park memiliki keunikan desain arsitektur premium yang berpadu dengan aspek modern dan aspek alami untuk mendukung fungsinya sebagai pusat bisnis komersial kelas premium terdepan di kawasan BSD City. Properti ini dirancang khusus dengan komposisi desain yang harmonis dari bidang segi empat dengan teori proporsi Golden Section, berbahan kaca dengan frame yang tipis berpadu ornamen perforated dengan bahan stainless steel sehingga merefleksikan alam sekitarnya.

Dibanderol seharga Rp 3 miliar (di luar PPN), sejauh ini The Icon Business Park telah terjual sebanyak 75 persen dari unit yang tersedia di tahap I. Para tenant terdiri dari end user yang akan membuka usaha untuk memenuhi kebutuhan masyarakat di sekitar pusat bisnis.

Indonesia International Expo

Sinar Mas Land pun tergiur dengan legitnya bisnis MICE. Itulah sebabnya developer ini berkolaborasi dengan Grup Kompas Gramedia membangun gedung megah Indonesia International Expo (IIE). Mengusung tema bangunan ramah lingkungan (green building), IIE seluas 200 ribu meter persegi itu akan dilengkapi beragam aspek seperti lokasi, kapasitas, spesifikasi serta fasilitas yang didukung oleh kemudahan akses melalui Jalan Tol Lingkar Luar.

Rangka beton proyek IIE yang kokoh

Pembangunan IIE bakal dilangsungkan secara bertahap. Tahap pertama seluas kurang lebih 200 ribu meter persegi, bangunan terdiri dari ruang Exhibition & Convention, hotel bintang 3 dengan 295 kamar dan fasilitas parkir yang sangat memadai untuk mendukung event besar berskala internasional. Pembangunan tahap 1 saja diperkirakan menelan dana hampir Rp 2 trilliun, jumlah itu di luar biaya pembelian tanah. Jika tahap pertama selesai, akan dilanjutkan pembangunan 2 hotel (bintang 4 dan budget hotel), gedung perkantoran dan perluasan gedung convention & exhibition.

BSD City dengan berbagai proyeknya yang selalu sold out sesungguhnya hanyalah satu bukti sentuhan midas Sinar Mas Land di bisnis properti. Anak usaha Sinarmas ini memang piawai menyulap tanah di berbagai proyek propertinya menjadi emas bernilai mahal, melalui bendera PT Bumi Serpong Damai Tbk. dan PT Duta Pertiwi Tbk. Berbagai proyek properti yang dikembangkannya lebih dari sekadar meraih sukses atau laris, tetapi juga menjadi pionir.

Hal itu tak hanya di tanah Serpong, tetapi juga di sejumlah proyek lainnya. Sebut contoh di proyek Kota Deltamas, Cikarang. Lahan 3.000 hektare, yang awalnya lahan sawah tadah hujan nan sulit dijangkau, sukses diubah Sinarmas Land menjadi kota saletit yang lengkap, terdiri dari kawasan permukiman, komersial dan industri terpadu. Sejak 2002, area itu dikembangkan menjadi kota mandiri, memiliki sederet cluster hunian yang diburu pembeli.

Contoh lain, proyek township Sinarmas Land di Bekasi, Grand Wisata. Dulunya proyek ini milik pihak lain dengan merek yang barangkali sangat familier: Kota Legenda. Proyek itu dimiliki konsorsium 8 pengembang besar, sempat hampir mati dan hampir-hampir menjadi tinggal legenda sebelum diakuisisi Sinarmas tahun 2004. Sinarmas mengakuisisi 53,52% saham PT Putra Alvita Pratama — pengembang Kota Legenda Bekasi — dan kemudian melakukan sejumlah gebrakan pengembangan di kawasan seluas 1.100 ha itu. Saat ini kota baru Grand Wisata ini juga menjadi salah satu primadona di wilayah timur Jakarta.

Lalu, apa yang menjadi rahasia sukses Sinar Mas Land?

Mindset pengembangan properti yang dijalankan Sinar Mas Land unik. Berbeda dengan pengembang lain yang cenderung lebih suka bersikap pasif – menunggu lokasinya ramai, aksesnya bagus, dll. – sejak awal Sinar Mas Land tak takut menjadi pionir. Perseroan mau menjadi pihak yang mengawali. Memang ada konsekuensinya: investasinya lebih mahal. Namun, buahnya sangat sepadan. Bila sukses menjadi pelopor, umumnya akan menjadi pemimpin di bisnisnya.

Contoh paling konkret seperti dilakukan Sinar Mas Land di BSD Serpong yang awalnya dirintis Salim, Ciputra dan Sinar Mas itu. Begitu menjadi pemegang pengendali dengan membeli saham mitra-mitranya, Sinar Mas Land langsung tancap gas membangun kawasan itu secara total. Akhirnya pengembang-pengembang lain membuntuti jejaknya.

Memiliki nyali menjadi pelopor. Ya, hal ini menjadi salah satu faktor yang mengantarkan Sinar Mas Land menjadi pengembang besar dan sukses. BSD City seluas 6.000 hektar atau sama dengan setengahnya Kota Paris. Sinar Mas Land terus akan bangun dan saat ini yang sudah dikembangkan lebih dari 2.000 hektar. Tiap tahun investasinya naik 30%.

Mindset pelopor itu pada gilirannya membuat cara pengelolaan dan prinsip-prinsip bisnis yang dijalankan manajemen Sinarmas Land berbeda dengan pengembang pada umumnya. Sebut contoh, pengusaha properti lain umumnya punya prinsip bahwa kunci sukses usaha properti adalah lokasi, lokasi dan lokasi. Ini sudah menjadi kaidah umum yang biasa dipegang kebanyakan pengusaha properti. Namun, Sinar Mas Land berbeda. Bukan lokasi, lokasi dan lokasi, namun akses, akses dan akses. Maklum, tidak banyak membantu lokasi bagus dan jaraknya dekat dengan pusat kota, tapi aksesnya susah.

Karena cara pandangnya itu, tak mengherankan, grup ini selalu berusaha membangun aksesibilitas pada setiap proyeknya di tahap awal pengembangan kawasan. Khususnya dengan membuka sumbat-sumbat transportasi. Cara yang biasa dilakukan antara lain dengan membuka akses tol ke proyek-proyeknya.

Wisata Ocean Park

Hal yang sama dilakukan Sinar Mas Land di Grand Wisata dan Kota Deltamas. Pada proyek Deltamas, perseroan membangun simpang susun pintu tol (interchange) di Km 37 jalan tol Cikampek sehingga kawasannya bisa langsung terhubung dengan jalan tol Jakarta Cikampek. Setelah tol ini selesai dibangun tahun 2002, pemasaran propertinya baru mulai dijalankan. Pintu tol baru itu menjadi lompatan akses karena sebelum ada tol, untuk menempuh kawasan itu butuh perjalanan memutar selama satu jam dengan kondisi jalan yang apa adanya. Strategi yang sama dilakukan Sinar Mas Land setelah mengakuisisi proyek Kota Legenda dan menjadikannya Grand Wisata. Manajemen Sinarmas Land berani membuka akses pintu tol baru di Km 21 jalan tol Jakarta-Cikampek sejak akhir Agustus 2007.

Betul, strategi hebat ini tidak bisa dijalankan pemain yang langkahnya tanggung. Sinarmas, di sisi lain, tampak tidak canggung dan berani investasi tinggi di awal, demi menaikkan daya tarik calon pembeli.

“Kami membuat properti mengacu pada satu aspek, yakni apa yang diinginkan konsumen. Kami lihat apa yang dibutuhkan konsumen dan kami membuatnya sesuai ekspektasi mereka. Keinginan konsumen antara lain ingin lokasi dengan akses bagus. Kedua, investasi tumbuh dengan cepat. Ketiga, likuid bila dijual. Kami bukan hanya sekadar membangun properti, tapi kami juga membangun segala aspek sehingga value properti itu meningkat. Kami bangun fasilitas,” papar Ishak.

Selain itu, Sinar Mas Land juga menggandeng para pebisnis yang punya reputasi bagus. Contohnya, kawasan industri Greenland di Deltamas yang luasnya 50 hektar semuanya sudah habis terisi, pengembang sudah menggandeng 166 perusahaan manufaktur. Adapun di Greenland International Industrial Center (GIIC) yang seluas 1.000 hektar, sebanyak 200 hektar di antaranya sudah diambil investor Cina (BUMD Pemerintah Guangxi, Cina) karena mereka mendirikan Kawasan Industri Terpadu Indonesia-Cina di Deltamas.

Di BSD City setali tiga uang. Sinar Mas Land membangun kemitraan dengan pihak-pihak ternama untuk berkembang bersama di BSD. Di bidang pendidikan, misalnya, menggandeng Swiss-German University dan Sekolah Bisnis Prasetiya Mulya. Kemudian untuk kalangan dunia usaha, menggandeng pemain-pemain besar seperti BCA, Giant, Teras Kota, Unilever dan para ATPM mobil untuk mendirikan cabang utama di sana.

Di sisi lain, harus diakui, sukses proyek Sinar Mas Land pun tak lepas dari pengembangan produk yang cukup inovatif dan dikemas berbeda. Antara lain, berani memelopori pembangunan unit-unit rumah yang unik dengan mengusung tema-tema tertentu seperti yang dilakukan di Kota Wisata Cibubur (cluster Wina, Monaco, Virginia, Amerika, Georgia, dll.) dan Kota Bunga (Puncak).

Belum lagi, selain membuat produknya menarik, Sinarmas juga menambahi dengan kemasan plus. Sebut contoh, dengan membuat fasilitas sosial yang menyolok atau taman rekreasi yang menaikkan kelas/citra proyek itu, seperti Celebration Plaza, Celebrity Walk of Star, plus Ocean Park.

Main air di Ocean Park

Sebenarnya, menurut Ishak, kunci sukses dan strategi masing-masing proyek properti di Sinar Mas Land, baik yang dikelola PT Duta Pertiwi Tbk maupun PT BSD Tbk, berbeda-beda. Tergantung pada lokasi dan segmen yang digarap. Maklum, selama ini proyek properti yang digarap Sinarmas Land memang beragam, dari landed house hingga hospitality.

Pengamat properti dari Jones Lang Lassale, Anton Sitorus, membenarkan bahwa Sinar Mas Land memiliki positioning kuat sebagai pengembang papan atas. “Mereka (Sinar Mas Land) cerdas dalam melihat pasar dan segmen, terutama bila melihat kiprahnya di BSD dan Deltamas,” dia menegaskan seraya mengatakan BSD City sebagai lambang kesuksesan Sinar Mas Land membangun kota mandiri.

Toh, Anton juga mengingatkan agar Sinar Mas Land lebih peka terhadap isu lingkungan dan konsisten menjalankan master plan pembangunan proyek.

Ke depan, strategi Sinar Mas Land akan memperkuat brand dan mengintegrasikan dua gajah — PT BSD dan PT Duta Pertiwi — secara manajerial. Dalam rangka restrukturisasi ini Sinarmas dibantu Boston Consulting Group. Program ini tak lepas dari cita-cita Sinar Mas Land menjadi leading property developer di Asia Tenggara. Ambisi itu tidak mustahil karena saat ini Sinar mas Land sedang ekspansi ke Malaysia, Singapura dan China. (SWA)