PT Intiland Development Tbk. dikenal sebagai pengembang properti yang proyek-proyeknya ikonik dan banyak diburu pelanggan. Proyek ikoniknya antara lain Intiland Tower di Jakarta, yang dirancang oleh arsitek kenamaan Paul Rudolph; kondominium Regatta yang menjulang tinggi di tepi Pantai Mutiara; serta perkantoran terpadu South Quarter yang unik di Jakarta Selatan, yang merupakan karya Tom Wright, arsitek Burj Khalf di Dubai, Uni Emirat Arab.

Reputasi dan prestasi Intiland tidak lepas dari sosok Hendro Santoso Gondokusumo, pendiri sekaligus CEO perusahaan. Dialah yang membawa perusahaan ini menjadi pengembang properti papan atas di negeri ini. Bagaimana strategi Hendro menakhodai Intiland sehingga bisnisnya yang dikembangkan dari awal 1970-n, tetap berkelanjutan dan selalu diburu pelanggan? Lalu, jurus apa saja yang dikembangkan sehingga dapat merespons dinamika perekonomian Indonesia sekarang? Berikut ini petikan wawancara dengan Hendro.

Bagaimana Anda membangun Intiland dan tetap bertahan sampai sekarang?

Begini, properti itu kan pemainnya banyak sekali dan perusahaan yang lebih besar daripada kami juga ada. Jadi, prinsip menarik dalam berbisnis properti sebenarnya bukan saling berkompetisi, tapi saling dukung. Business complementary. Berbeda dengan bisnis pada umumnya. Bisnis pada umumnya berkompetisi. Ibaratnya, saya mematikan kompetitor atau kompetitor mematikan saya. Nah, dalam bisnis properti itu lain situasinya. Kami harus punya jiwa besar dan mendoakan agar sekitar kita juga harus sukses, baru kami bisa ikut sukses.

Sebaliknya, kalau kami menjadikannya sebagai kompetisi, apalagi mendoakan supaya kompetitor di kavling sebelah jangan laku dan mati, itu nggak akan bisa hidup. Yang ada, bisnis kami pun bisa ikutan mati. Kenapa begitu? Sekarang coba Anda bayangkan. Misalnya, Anda mau beli apartemen di sebuah kawasan, Anda kan tidak hanya melihat gedung apartemen itu? Anda pasti memperhatikan tetangga kanan-kiri depan-belakang apartemen itu? Di kawasan itu ada apa saja? Ada apartemen lain? Ada mal? Ada hotel? Ada perkantoran? Semua itu akan memengaruhi keinginan Anda untuk membeli.

Demikian juga kalau Anda mau beli rumah di sebuah perumahan di kawasan X yang di sekitarnya masih sepi, belum ada perumahan lainnya. Bandingkan dengan perumahan di kawasan A yang di sekitarnya sudah ramai kompleks perumahan lainnya dari developer-developer lain. Anda akan lebih pilih yang mana? Tentu, perumahan yang di kawasan A, bukan? Kenapa? Karena sudah ramai, banyak perumahan lain di sekitarnya, iya kan?

Inilah yang saya bilang, prinsip di bisnis properti itu anomali. Beda kalau saya trading, saya yang head to head sama kompetitor saya. Bagaimana caranya punya saya laku dan punya kompetitor tidak ada yang beli. Kalau di properti kayak gitu (head to head) yang ada, saya dan kompetitor sama-sama mati. Jadi, harus saling support kalau mau properti you laku.

Intiland sejak dari awal (tahun 1970-an), selalu menjaga hubungan baik dengan lingkungan sekitar proyek. Contohnya, di sekitar Gandaria (Jakarta Selatan), kami punya Apartemen 1Park Residences di sana. Lalu, di situ juga ada Gandaria City, ada apartemennya juga, tapi agak kecil dan lebih murah; ada Apartemen Pakubuwono juga yang mahal. Lantas, kalau saya bersaing dengan Gandaria City-nya Pak Alex, atau saya bersaing dengan Pakubuwono, bagaimana supaya apartemen Pak Alex nggak laku, biar punya saya saja yang laku. Mungkin punya Pak Alex belum mati, (proyek) saya sudah mati duluan. Karena itu, saya lebih ingin edukasi ke developer bahwa kita itu adalah satu, harus saling support.

Seperti sekarang dengan adanya MRT di Blok M, Jakarta Selatan, kami ada shuttle bus. Rutenya, dari 1Park Residences ke Gandaria City dulu, lalu dari Gandaria City ke Blok M. Nanti setiap 30 menit dari MRT Blok M ke 1Park Residences, jadi muter terus seperti itu. Jadi, kalau kami ingin sukses, Pak Alex (Gandaria City) juga harus sukses dong. Itu Gandaria City menjadi sebuah complementary kami, kan?

Jadi, saya sering katakan, kami yang developer senior-senior ini dari dulu saling support dan ada kongsinya. Dagangannya sama, tapi kami bisa guyub. Kami bisa kerjasama, jadi satu. Jadi, prinsip ini yang dipakai untuk mengembangkan Intiland. Saya selalu bicara dengan orang-orang saya, you bukan bersaing dengan orang lain, tapi bersaing dengan diri sendiri, bagaimana kita bisa lebih baik daripada orang lain.

Jadi, yang dipikirkan seorang developer itu harusnya adalah menghidupkan kawasan, bukan hanya memikirkan gedungnya. Bukan saya harus hidup dan sekitar saya harus mati, nggak bisa. Ini sudah sejak awal kami terapkan di Intiland. Jadi, kami nggak pernah membuat sesuatu untuk mematikan yang lain.

Intinya, berbisnis properti harus bisa merangkul semua di sekitar kita dan memberikan yang terbaik. Saya contohkan lagi, perumahan kami Serenia Hills (di Lebak Bulus, Jakarta Selatan). Kami tidak pernah beriklan, tetapi cepat sekali terjual semua karena ternyata itu orang-orang yang tinggal di sana merasa puas dan cerita ke teman, kerabat, dll.

Intiland sekarang sudah masuk ke semua lini, yaitu apartemen, perumahan, perkantoran. Cuma mal yang kami nggak punya.

Mengapa tidak membangun mal ?

Kami belum mau ke sana. Kami ingin fokus di portofolio yang sudah ada sekarang saja dulu karena membangun mal itu membutuhkan kompetensi yang berbeda.

Sekarang kondisi sedang kayak gini, Poins Square (pusat perbelanjaan dan apartemen di Lebak Bulus) punya partner, minta kami masuk di sana. Poins Square itu kan dulu nggak begitu bagus. Lantas, hotel kami masuk sehingga doing very good, makanya sekarang kami diajak lagi. Jadi, nanti kami (juga) mau membuat Poins Square yang seperti hub. Nanti kami bikin jembatan yang menghubungkan Poins Square dan stasiun MRT Lebak Bulus.

Kami dengan MRT itu kerjasama cukup erat juga. Mereka mau apa, kami dukung selalu. Karena, balik lagi prinsip yang tadi. Kami ingin bisa terus membangun properti di kota ini, maka kami juga harus dukung semua kelengkapan kota ini bagus. Ekosistem kotanya harus bagus.

Bagaimana Anda melihat kondisi perekonomian Indonesia saat ini?

Ada sebuah kata bijak dari China yang artinya dalam setiap bahaya yang datang ada kesempatan yang mengikuti. Untuk kondisi yang sekarang, kita boleh konservatif, tetapi tetap harus memikirkan terobosan-terobosan yang lain. Jadi, dari setiap pertempuran tidak semuanya akan mati, tetap akan ada peluang yang selamat. Jadi, ini tergantung pada kita bagaimana caranya untuk selamat, jeli melihat peluang di setiap masalah yang datang.

Lebih konservatif iya, tapi bukan lantas you boleh kerja dengan asal saja. Justru kita harus berusaha menjadi lebih bagus supaya orang tetap pilih kita. Beberapa teman saya (sesama developer) mengeluh punya dia nggak laku, tetapi beberapa teman yang lain ngaku punyanya bisa terjual dengan baik, karena dia punya branding yang diakui masyarakat.

Lalu, bagaimana Intiland melewati situasi sekarang?

Ya, kami masih tetap jualan. Bahkan, proyek kami yang terakhir, 57Promenade (Fifty Seven Promenade) Thamrin, yang dekat stasiun MRT Dukuh Atas dan Bunderan Hotel Indonesia, Jakarta Pusat, dalam tiga bulan bisa habis terjual. Sampai sebagian teman-teman saya (sesama developer) itu justru bersyukur atas lakunya proyek kami yang itu. Menurut mereka, itu jadi semacam semangat buat yang lain untuk tetap optimistis di bisnis ini karena terbukti masih ada yang bisa jualan, masih hidup.

Jadi, memang mesti pintar-pintar mencari peluangnya. Lalu, saya mau bilang satu hal lagi, property is a full time job! Jangan pernah masuk ke bisnis ini dan dijadikan pekerjaan sampingan, nggak akan bisa berhasil. Harus total komitmen dan fokus. Kayak saya nggak ada bisnis lain, saya hanya fokus di sini. Sekarang, anak saya juga sudah ikut membantu dan dia juga fokus. Banyak orang masuk ke bisnis properti dan dijadikan sampingan. Ketika ada masalah, dia nggak bisa selesaikan. Ini mau saya educate, supaya pengusaha-pengusaha properti ini sama pandangannya, supaya properti di Indonesia harus lebih bagus.

Bagaimana Anda memilih SDM untuk menjalankan strategi internal yang telah ditetapkan?

Saya kira setiap orang yang join dengan kami adalah orang pilihan terbaik. Dia masuk ke sini kan karena value-nya, visi-misinya sudah sama dengan kami. Jadi, pemimpin yang di atas itu harus memberikan arahan yang clear dan pastikan arahan itu sampai ke level paling bawah tanpa ada distorsi. Saya selalu bicara ke mereka, ke mana kami mau pergi dan dengan cara apa kami mau ke sana, maka setiap orang harus berperan apa.

Lalu, prinsip saya dalam memimpin adalah saya tidak mau di antara mereka saling bersaing, saya mau mereka kolaborasi antar-individu, antartim. Jadi, prinsip yang sama yang dipakai Intiland ke luar ya dipakai juga di dalam organisasi kami. Menjadi sukses itu bukan berarti kita harus mengalahkan semua orang, lalu kita jadi pemenang sendirian. Justru sukses itu ketika kita bisa sama-sama maju.

Saya lebih suka memimpin dengan gaya kekeluargaan dan mendorong kolaborasi bukan kompetisi. Karena kalau kompetisi, itu potensi mengarah ke konflik, jadi malah nggak solid di dalam.

Apa saja proyek Intiland yang sudah berjalan dalam lima tahun terakhir?

57Promenade (Thamrin, Jakarta Pusat), South Quarter dan SQ Residence (Simatupang, Jakarta Selatan), Regatta (Pantai Mutiara, Jakarta Utara), Aeropolis (gudang, hotel transit budget, dan permukiman di dekat Bandara Soekarno-Hatta), Graha Golf, Praxis, Graha Natura-landed house, The Rosebay, Spazio Tower (Surabaya), Poins, Serenia Hills (Lebak Bulus, Jakarta Selatan), dan Ngoro Industrial Park (Mojokerto).

Di antara semua segmen yang sudah dimasuki Intiland, mulai dari perumahan, apartemen, perkantoran, hingga kawasan industri, mana yang saat ini kontribusinya paling bagus?

Kawasan industri belakangan yang paling menunjukkan pertumbuhan yang bagus, meski tidak terlalu besar tetapi terus tumbuh. Ya, berganti-ganti sih posisi ranking-nya. Kadang apartemen di-ranking satu, tapi nanti ganti lagi perkantoran. Begitu terus, tidak ada yang terus di-ranking satu. Kalau keadaan sekarang, ya apartemen kami tetap tumbuh tapi memang agak slow tumbuhnya. Makanya, kembali lagi saya bilang, kita itu bersaing dengan diri kita, bukan bersaing dengan orang lain.

Di mana diferensiasi Intiland dibandingkan dengan pengembang lain?

Desain yang memperhatikan semua aspek, tidak hanya di dalam kawasan atau gedung, tetapi juga memperhatikan lingkungan sekitarnya, baik itu sosial, ekonomi, maupun ekologinya. Kami juga bisa membangun di lahan-lahan kecil di tengah kota, tetapi tetap bisa optimal memenuhi semua aspek.

Sampai hari ini total ada 40 proyek kami. Yang landed dengan lahan cukup luas juga ada, tapi yang lahan-lahan kecil di tengah kota ada. Makanya saya bilang, kami itu seperti supermarket, kamu mau apa, kami ada. Nantinya ada delapan proyek lagi yang dekat atau di seputaran stasiun-stasiun MRT di Jakarta.

Kalau dari sisi adopsi teknologi dan desain yang baru, seperti apa?

Kami selalu ikuti dan adopsi yang terbaru. Ya, beberapa teman saya bilang saya manusia aneh, maunya desain yang aneh-aneh, hehehe… Makanya saya bilang, desain itu kan juga wakil brand image kita, kan? Jadi, memang desain-desain kami nggak ada yang standar. Semuanya outstanding. You lihat Regatta (kompleks pengembangan terpadu yang berisi sebelas pencakar langit di tepi Laut Jawa di Pluit, Jakarta), ikonik kan sampai sekarang. Setiap kali pesawat mau landing di Jakarta, pasti terlihat Regatta.

Itu waktu mau desainnya, kami cari tahu, siapa arsitek Burj Khalf di Dubai, Uni Emirat Arab. Kami gandeng arsiteknya saat membuat desain Regatta. Lalu, untuk South Quarter (perkantoran terpadu) juga didesain oleh dia dengan konsep keranjang. Gedungnya jadi kayak dibungkus dalam keranjang. Padahal, itu juga jadi trik untuk lebih ramah lingkungan, karena mengurangi panas matahari sehingga penggunaan energi buat pendingin ruangan lebih berkurang.

Adakah proyek Intiland di luar Jawa? Ada rencana ke sana?

Proyek kami di luar Jawa hanya hotel. Saat ini proyek kami yang paling gede ya Jakarta dan sekitarnya, serta Surabaya dan sekitarnya. Kalau hotel, memang ada di beberapa kota.

Untuk luar Jawa, kalau ada kesempatan, iya tertarik. Minggu yang lalu saya juga diundang mewakili Kadin (Wakil Ketua Umum Kadin bidang Property –Red.), untuk memberikan usulan kepada pemerintah (Bappenas) mengenai pembangunan di calon ibu kota negara yang baru, yang di Kalimantan itu. Prinsip kami sebagai developer, kami akan support. (*)

Arie Liliyah dan Dede Suryadi

www.swa.co.id