Pakuwon Jati, Maksimalkan Return yang Berkesinambungan

A. Stefanus Ridwan S., Presiden Direktur PT Pakuwon Jati Tbk.
A. Stefanus Ridwan S., Presiden Direktur PT Pakuwon Jati Tbk.

Tumbuhnya perekonomian, yang ditandai dengan semakin banyaknya penduduk usia produktif dan semakin meningkatnya tren penduduk produktif yang tinggal di perkotaan, mendorong laju kebutuhan properti saat ini. Kebutuhan properti ini mencakup perumahan, pusat perbelanjaan yang mengedepankan konsep one stop living dan lifestyle, perkantoran, serta hotel, terutama di kota besar seperti Jakarta dan Surabaya.

PT Pakuwon Jati Tbk., pengembang properti dari Surabaya, menjadi salah satu perusahaan yang sukses mengendarai gelombang ekonomi baru ini. Berbagai proyek properti telah dibangunnya. Misalnya di Surabaya, ada Plaza Tunjungan dan Mal Pakuwon. Lalu, di Jakarta ada Gandaria City, Plaza Blok M, dan Kota Kasablanka. “Itu semua adalah mal-mal yang sukses sehingga pemegang saham pun akan sangat yakin,” ujar A. Stefanus Ridwan S., Presiden Direktur PT Pakuwon Jati Tbk.

Menurut Stefanus, sejatinya yang paling penting dalam bisnis properti adalah perencanaan. “Jika future-nya bagus, pasti investor beli. Jadi, jangan membuat mereka kecewa,” ujarnya tandas. Salah satu upaya untuk meningkatkan kepercayaan investor adalah dengan merealisasi rencana bisnis yang sudah disepakati. “Misalnya kalau janji sudah mau bangun, jangan sampai tidak membangun. Kalau kami, kan bangun terus. Orang lain mengandalkan uang dari hasil penjualan, kalau kami ada recurring income,” lanjutnya.

Dengan recurring income/revenue (pendapatan yang berulang), walaupun pihaknya tidak melakukan apa-apa, uangnya akan masuk terus. Dengan kondisi ini, pihak Pakuwon tetap mampu membeli tanah karena memiliki uang cash. “Recurring income merupakan pendapatan rutin sehingga kami dapat menggabungkan penggunaannya. Itu merupakan pendapatan yang terus-menerus. Jadi, walaupun penjualan agak lesu, kami tidak langsung menurun. Berbeda dengan yang lain yang langsung kelepek-kelepek,” ungkap Stefanus sambil tersenyum. 

Tentu saja, semua itu bisa diraih Pakuwon karena selalu menerapkan tiga strategi dalam bisnis. Pertama, harus lebih kreatif dalam penjualan dan, kalau bisa, menjadi pelopor dalam proyek yang dibangunnya. Kedua, menumbuhkan kepercayaan. “Pokoknya, kalau sudah beli, kami pasti bangun,” ia menegaskan. Ketiga, selalu berkonsentrasi; bukan hanya membangun proyek properti, tetapi juga harus sukses. Hal ini dibuktikan dengan berbagai proyek properti Pakuwon seperti yang di Jakarta dan Surabaya.

Minarto, Direktur Keuangan PT Pakuwon Jati Tbk., menambahkan, perusahaannya mempunyai sumber recurring revunue yang solid dan tumbuh. Dalam lima tahun terakhir, recurring revenue perusahaan ini tumbuh dua kali lipat, dari Rp 1,79 triliun di 2014 menjadi Rp 3,47 triliun di 2018. Tumbuhnya sumber recurring revenue, selain karena ekspansi bisnis yang dilakukannya, juga sebagai hasil renovasi mal ritelnya, yaitu Plaza Blok M (Jakarta) dan Plaza Royal (Surabaya) yang akan selesai di 2019 ini. “Walaupun secara umum mengalami kelesuan pasca-booming properti di 2011-2013, development revenue kami dalam lima tahun terakhir tetap mengalami pertumbuhan,” katanya.

Pada 2014, development revenue yang diperoleh Pakuwon sebesar Rp 2,08 triliun, dan menjadi Rp 3,61 triliun di 2018. Hal ini tak lepas dari kontribusi produk hunian dan perkantoran di kawasan superbloknya yang memberikan nilai tambah bagi pelanggan. “Jadi, strategi pertumbuhan Pakuwon Jati bertumpu pada keseimbangan recurring revenue maupun development revenue,” Minarto menandaskan.

Menurut Wong Boon Siew Ivy, Direktur Pengembangan Bisnis Pakuwon Jati, per kuartal I/2019, recurring income perusahaannya menyumbang 52% dari total pendapatan yang mencapai Rp 1,71 triliun. Adapun di 2018, kontribusi recurring income sebesar 49% dari total pendapatan Rp 7,08 miliar. “Proyek recurring income Pakuwon mencakup mal sewa, perkantoran sewa, dan hotel. Proyek perseroan pun terkonsentrasi di dua lokasi, yakni Jakarta dan Surabaya,” kata Wong.

Ada berbagai aksi korporat yang dilakukan Pakuwon selama 2013-2018 (kurun waktu pengukuran Wealth Added Index/WAI yang dilakukan SWA). Pertama, mengakuisisi 67,1% saham PT Pakuwon Permai pada Oktober 2014 yang memberikan peningkatan revenue base pada perusahaan, baik untuk recurring revenue maupun development revenue. “Untuk tahun buku 2018, Pakuwon Permai memberikan kontribusi sebesar 22% dari total revenue perusahaan,” kata Minarto.

Kedua, dalam kurun lima tahun hingga 2018, melakukan ekspansi di tiga kawasan superblok, yaitu Plaza Tunjungan tahap 5 (2015), Four Points di Plaza Tunjungan (Juni 2016), Mal Pakuwon tahap 2 dan 3 (2016), Plaza Tunjungan 6 (2017), Kota Kasablanka tahap 2 (serah-terima mulai 2018). Selain di tiga kawasan superblok tersebut, pada Mei 2015 service apartment Pakuwon di Ascott Waterplace Surabaya sudah mulai beroperasi, dan Sheraton Grand Jakarta Gandaria City Hotel mulai beroperasi pada Oktober 2015. Ekspansi tersebut memberikan tambahan pendapatan, baik dari sisi recurring revenue maupun development revenue.

Selain itu, perusahaan ini mengembangkan pula kawasan township baru, yaitu Grand Pakuwon (Surabaya Barat) mulai akhir 2013. Juga, melanjutkan pengembangan kawasan township Pakuwon City (Surabaya Timur).

Ketiga, land bank yang dimiliki perusahaan sampai 31 Desember 2018 seluas 445 hektare, cukup untuk memenuhi kebutuhan pengembangan lebih dari 10 tahun. Perusahaan ini secara aktif menambah land bank (land bank replenishment), baik di area sekitar land bank yang ada maupun di area baru, seiring dengan pengembangan yang ada. Hal ini penting untuk menjaga kesinambungan pertumbuhan perusahaan.

Seperti apa strategi investasi untuk meraih return tinggi yang pada akhirnya akan memberikan keuntungan kepada pemegang saham? Menurut Minarto, strategi dan eksekusi rencana bisnis perusahaannya harus mampu memaksimalkan return kepada pemegang saham secara bersinambung. Strategi yang dilakukan, misalnya, pada saat perencanaan proyek investasi, pihaknya sangat memperhatikan kondisi pasar, lokasi properti, segmen harga, nilai tambah yang ditawarkan, serta timing peluncuran ke pasar yang tepat. Lalu, pada tahap eksekusi proyek investasi, pihaknya mengimplementasikan project management yang baik, untuk memastikan aspek waktu, kualitas, dan biaya proyek investasi tersebut berjalan sesuai dengan target.

Selain biaya konstruksi, pihaknya juga mengendalikan dengan baik biaya operasional dan biaya bunga. “Awal 2017, kami berhasil melakukan refinancing US$ Bond dan mendapatkan tingkat kupon yang lebih rendah daripada sebelumnya, 7,125% menjadi 5% per tahun,” Minarto menginformasikan.

Selain itu, penerapan good corporate governance (GCG) di perusahaan pun sangatlah penting. “Kami memandang bahwa GCG bukan hanya soal compliance. Namun, penerapan GCG merupakan upaya terintegrasi dari setiap elemen dalam perusahaan untuk dapat mencapai target-target yang telah ditetapkan. Kami meyakini, kinerja perusahaan selama ini berkat terlaksananya GCG secara berkesinambungan,” ungkap Minarto.

Bicara rencana pengembangan bisnis ke depan, Minarto menjelaskan bahwa perusahaannya sedang mengerjakan proyek perluasan East Coast Center tahap 2, suatu proyek mix-use, yaitu mal ritel dan hunian apartemen, di kawasan township Pakuwon City, Surabaya Timur. Mal ritel East Coast Center tahap 2 ini ditargetkan beroperasi pada semester I/2020.

Tahun ini Pakuwon pun akan mulai menggarap land bank di Pekayon, Bekasi Barat. Di atas tanah ini akan dibangun kawasan superblok yang terdiri dari: empat menara apartemen, mal ritel, dan dua hotel (bintang tiga dan empat). (*)

Dede Suryadi dan Vina Anggita

Leave a Reply

Sign In

Get the most out of SWA by signing in to your account

(close)

Register

Have an account? Sign In
(close)