Di kancah bisnis properti nasional, Grup Agung Podomoro (GAP) adalah salah satu pemain yang agaknya tak kenal lelah berkiprah. Di saat krismon, ketika banyak pemain properti lain ngos-ngosan dan banyak aset properti terpaksa diobral, GAP malah rajin belanja guna memperbesar “tabungan” lahannya. Pascakrisis, grup usaha properti ini makin agresif mengembangkan proyek perumahan, apartemen dan pusat belanja.

Sejak tahun 2002, proyek apartemen di Jakarta yang digarap GAP yakni: Gading Mediterania Residences di Kelapa Gading, Mediterania Garden Residences di Tanjung Duren, Mediterania Palace Residences di Kemayoran, dan Mediterania Gajah Mada Residences. Keempat apartemen ini ditargetkan GAP rampung pada 2004.

Meski belum rampung, manajemen GAP mengklaim penjualan keempat lokasi apartemen itu — lewat pola prajual (presale) — sudah melampaui harapan. Indra Widjaja Antono, Direktur Pemasaran GAP, mengungkapkan dari 1.582 unit di Gading Mediterania, yang sudah terjual sekitar 92%, sementara Mediterania Garden, yang dibangun di atas lahan 3 hektare, dari 2.694 unit diklaim sudah terjual 98%.

Menurut Trihatma K. Haliman, Chairman GAP, keberhasilan penjualan apartemennya tidak terlepas dari tren kehidupan di kota besar, yakni orang masih ingin tinggal di tempat yang dekat dengan pusat kota. Pasalnya, bila tinggal di luar Jakarta selain terhambat kemacetan, biaya transportasinya juga mahal. Dia melanjutkan, GAP lebih mengarahkan pengembangan apartemen yang harganya masih terjangkau konsumen kelas menengah — Rp 150-400 juta/unit, atau Rp 5-6 juta/m2.

Keberhasilan prajual tersebut juga memberanikan GAP membangun apartemen yang menyasar kalangan lebih atas. Kalau Anda melintas di Jl. Pakubuwono VI, Kebayoran Baru, Jak-Sel, Anda bisa melihat kesibukan persiapan pembangunan proyek apartemen, dan mungkin sudah tercium pula aroma kemewahannya. Antara lain, terlihat dari kendaraan para calon konsumennya. Maklum, langkah prajual The Pakubuwono Residences (TPR) — apartemen mewah itu — berjalan sejak Juni 2003. Karena menyasar kalangan atas, konsepnya pun agak berbeda. Di atas lahan 4 ha, akan dibangun apartemen dengan konsep lanskap terbuka — 80%-nya (3,2 ha) untuk taman dan 0,8 ha untuk pembangunan lima menara setinggi 24 lantai. Total akan tersedia 639 unit termasuk 16 unit townhouse (dengan luas masing-masing unit 400-550 m2).

TPR dijual seharga Rp 12-13 juta/m2. Beberepa tipe yang ditawarkan. Misalnya, tipe dua kamar tidur dengan luas 151 m2 dan 181 m2. Ada juga tipe tiga kamar tidur, seluas 206 m2 dan 268 m2. Manajemen GAP menargetkan bisa menuntaskan secara serempak proyek dengan investasi sekitar Rp 1,5 triliun itu pada 2005. Bagaimana prajualnya? “Dalam waktu sebulan sudah terjual sekitar 30%,” ujar Trihatma mengklaim.

Sikap percaya diri GAP mengembangkan apartemen kelas atas, menurut Trihatma, karena GAP sudah punya pengalaman membangun dan menjual 6-7 ribu unit apartemen kelas menengah. Diakui Trihatma, jumlah konsumen kelas atas memang lebih sedikit. Menurutnya, untuk pricing, pihaknya sudah melakukan studi panjang agar bisa memperoleh harga yang paling ekonomis.

Yang jelas, untuk pembangunan kawasan residensial modern, GAP memang sudah punya jam terbang tinggi. Sejak 1969, grup perusahaan yang dirintis (almarhum) Anton Haliman, ayahanda Trihatma, ini telah membangun kawasan perumahan modern pertama di Simprug, Jak-Sel, seluas 26 ha. GAP juga telah berhasil mengembangkan kawasan Sunter, Jak-Ut, dalam waktu 20 tahun (dari semula 32 ha menjadi 500 ha).

Dalam pengembangan proyek residensial semacam ini, termasuk TPR, meski biasanya bermitra dengan pihak lain, GAP sebagai pemegang saham mayoritas dan posisinya dominan. Ini agak berbeda ketika mengembangkan commercial building seperti mal atau pusat perbelanjaan lain. Menurut Trihatma, karena di bidang ini GAP relatif belum banyak pengalaman, sehingga bermitra dengan pemain yang sudah kuat.

Ambil contoh pengembangan Mangga Dua Square dan Kelapa Gading Square (KGS). Untuk merintis Mangga Dua Square, GAP menggandeng PT Agung Sedayu (AS, anak usaha Grup Artha Graha). Menurut Trihatma, GAP memiliki saham sekitar 35%. Proyek yang diharapkan selesai tahun 2004 itu, diperkirakan membutuhkan investasi sekitar Rp 1 triliun (di luar tanah). Di KGS, GAP bermitra pula dengan AS, yang akan mengolah lahan seluas 17 ha. Investasinya sekitar Rp 1 triliun dengan porsi saham 50% GAP dan 50% AS.

Menurut Trihatma, KGS dirancang sebagai proyek multiguna yang menggabungkan perumahan, pusat belanja dan rekreasi. Nuansanya mirip pusat belanja di Eropa, karena arsitektur bangunannya mengadopsi gaya klasik Italia, Spanyol dan Venesia. Rencananya, di areal pusat belanja seluas 220 ribu m2, dibangun ruko lima lantai yang meliputi 400 unit. Adapun untuk townhouse (residensial) rencananya akan dibangun 600 unit. Saat ini yang baru dipasarkan ruko dan townhouse.

Di proyek Plaza Semanggi, GAP — yang menggandeng pula nama-nama kuat di bidang ritel — memegang porsi saham terbesar. GAP bermitra dengan Hari Darmawan Corp., Istana Bandung Plaza, dan ProLease Asset Management. GAP masuk dengan bendera PT Primatama Nusa Indah dengan investasi Rp 300-400 miliar atau sekitar 40%. “Kami pemegang saham terbesar di Plaza Semanggi,” kata Trihatma tanpa menyebut angka persisnya.

Proyek yang dibangun di atas lahan 2 ha itu, direncanakan selesai tahun 2004. Menurut Trihatma, Plaza Semanggi menghadirkan konsep department store dengan nuansa gaya hidup yang kental. Pihak GAP lebih banyak berperan mempersiapkan tempat dan bangunan, sedangkan konsep konten plaza diserahkan ke mitra-mitranya yang dianggap lebih ahli. “Agar berhasil, kami memang bersinergi dengan ahli ritel ataupun spesialis lainnya,” kata Trihatma. Saat ini dari 900 unit kios yang dipasarkan, ia mengklaim sekitar 75% sudah konfirmatif dibeli. “Kalau yang ngasih booking fee sih sudah banyak,” lanjutnya.

Untuk pengembangan apartemen di kelas menengah, boleh dibilang GAP nyaris tak menghadapi persaingan yang berarti. Namun, di kategori apartemen kelas atas semacam TPR, GAP punya pesaing terdekat apartemen Four Season, Da Vinci dan SCBD Suites.

Hasil riset Pusat Studi Properti Indonesia Maret 2003, menyebutkan sejak tahun 2002-04 nilai kapitalisasi subsektor properti seperti apartemen, perkantoran, perumahan dan pusat belanja mencapai Rp 31,55 triliun. Manajemen GAP mengklaim untuk apartemen nilai kapitalisasi dari total proyeknya mencapai Rp 3,32 triliun, pusat belanja Rp 3,08 triliun, sedangkan perumahan Rp 453,7 miliar.

Dengan beragam proyek besar yang digarap simultan seperti itu, lantas dari mana pendanaannya? Dijelaskan Trihatma, pihaknya tidak begitu risau, karena bisnis properti adalah bisnis kepercayaan. “Sebagai pengembang, GAP telah berkiprah selama 35 tahun dan kini tetap eksis,” paparnya. Trihatma menyebutkan, selain tabungan lahan, kepercayaan konsumen merupakan salah satu kunci keberhasilan GAP. Ia mencontohkan, untuk membeli apartemen mereka harus membayar uang muka ke GAP. “Dana dari uang muka itulah yang digunakan untuk membangun,” tuturnya tanpa bersedia menyebut komposisinya. Ia mengakui dukungan finansial dari konsumen jauh lebih kuat dibanding harus mengandalkan kekuatan sendiri. “Untuk pendanaan, hampir semua proyek menggunakan cara yang sama,” ia menambahkan.

Toh, Trihatma mengaku beruntung memiliki persediaan lahan strategis yang bisa dijadikan keunggulan GAP. Alasannya, sekarang mencari lahan strategis di Jakarta tidak mudah. Ketika terjadi krisis moneter, menurut Trihatma, banyak tanah yang dilelang oleh kurator ataupun bank. “Saat krisis moneter, tanah kurang diminati, sehingga harganya relatif murah. Nah, bila lokasinya baik, tanah itu langsung kami beli,” Trihatma menerangkan.

Selain di Jakarta, menurut Trihatma, GAP sebenarnya juga punya persediaan lahan di luar kota. Hanya saja, belum digarap, dengan pertimbangan pasarnya belum mendukung. Diterangkan Trihatma, hal ini dilakukan sebagai antisipasi bila suatu saat properti booming, GAP tidak terlambat mencari-cari lahan lagi. “Kalau nanti kondisi properti mulai membaik kami baru mau membangun, itu kan telat. Ketika orang mulai membangun justru proyek GAP sudah selesai, sehingga memberikan nilai tambah pada pembelinya,” Trihatma menguraikan. Ia mencontohkan, di Kelapa Gading misalnya, harga jual apartemen yang Rp 150 juta/unit, kini dihargai Rp 200 juta/unit, atau naik 30%.

Untuk mengelola proyek yang dibangun, menurut Trihatma, tidak terlepas dari ketersediaan SDM profesional yang dimiliki GAP. Selama ini, untuk setiap proyek dibentuk tim tersendiri, dengan bendera (perusahaan) tersendiri. Tim ini dipimpin langsung oleh seorang CEO. Untuk pengawasan masing-masing proyek, dibentuk manajemen konstruksi. Di sini ada manajer proyek, yang bertanggung jawab kepada direktur proyek. “Nah, direktur itu yang memberi laporan ke saya,” ujar Trihatma, yang menurutnya, karena setiap proyek dibentuk organisasi semacam ini, maka masing-masing bisa berjalan sendiri.

Ia menambahkan, prinsipnya, setiap proyek berdiri sendiri dan mencari dana sendiri. Maka, hampir semua proyek GAP ditawarkan secara prajual, sehingga uang muka yang dibayarkan konsumen harus digunakan secara benar. “Ini salah satu kunci keberhasilan kami, yakni tak melakukan sesuatu yang blunder,” ujarnya. Untuk memperkuat kredibilitas proyeknya, GAP juga terus menginformasikan perkembangan proyeknya setiap bulan kepada konsumen. Dengan alasan, umumnya konsumen GAP adalah end user, bukan spekulan.

Keberhasilan penjualan proyek-proyek tersebut, diakui Trihatma, juga tidak terlepas dari dukungan para broker properti dan gencarnya promosi. Untuk urusan promosi dan pemasaran, GAP menyiapkan anggaran sekitar Rp 78 miliar. “Jumlah ini tidak signifikan, jika dibandingkan dengan nilai penjualan,” katanya.

Menurut Ali Hanafiah, Presdir Century 21 Gading, GAP terhitung sukses besar menjual apartemennya di empat lokasi. Kesuksesan GAP, lanjutnya, karena GAP membidik segmen pasar yang sangat pas, antara lain dengan membuat tipe kecil yang rata-rata luasnya 40 m2. Ali melihat, untuk unit apartemen tipe kecil GAP tidak memiliki pesaing. “Trihatma termasuk orang yang berani. Kelebihan lainnya, selain memiliki konsep yang bagus, tim yang mereka miliki juga sangat kuat,” ujar Ali memuji.

Ditegaskan Trihatma, sebagai pemain properti kawakan, GAP akan terus fokus pada bisnis intinya di properti, serta memasok properti dari semua lini, baik apartemen, perkantoran, pusat belanja maupun perumahan. “Kami tidak bisa membangun properti yang untungnya gede saja, tapi dengan meninggalkan prinsip idealisme,” kata Trihatma.

Riset: Vika Octavia.

Dilarang keras mengambil konten (tulisan, foto, infografis, video, dan sebagainya) yang dimuat di situs web ini, melakukan crawling atau pengindeksan otomatis untuk platform AI (artificial intelligence) dan platform digital lainnya, tanpa izin tertulis dari direksi yang berwenang di situs web ini.