Alam Sutera

Lilia Sukotjo, Direktur Pemasaran PT Alam Sutera Realty, mengatakan segmentasi produk propertinya adalah kelas menengah atas, bukan kelas premium. Dia membagi klasifikasi kelas menengah di Alam Sutera menjadi tiga kelas: menengah atas, menengah tengah, dan kelas menengah bawah. Dari segi harga pun, rumah-rumah yang dijual di Alam Sutera mulai dari harga di atas Rp 1 miliar. Baginya, jika meyebut rumah mewah atau kelas atas, maka yang muncul di benaknya adalah rumah-rumah yang berada di Jalan Kertanegara, Kebayoran Baru di Jakarta Selatan.

Menurutnya, kini kelas menengah sedang menggelembung. Makanya topik yang sedang heboh dibahas di Indonesia itu kelas menengah . Dan yang membuat Alam Sutera juga maju adalah penggelembungan kelas menengah tadi.

Sekarang, Alam Sutera sedang sibuk mengembangkan kawasan mix-used development di Serpong. Jadi, tidak hanya perumahan yang terdapat dalam kawasan ini, namun juga kawasan komersial dan berbagai fasilitas lainnya seperti pendidikan, tempat konvensi, dan berbagai fasilitas lainnya. Di atas lahan seluas 800 hektar ini, terdapat sekitar 7000 rumah. “Tahun depan akan membangun beberapa residential cluster, mengembangkan area-area komersial, topping off office tower, membuka mal lagi pada pertengahan 2012 ini setelah mal yang sudah ada yaitu Living World.

Meski agresif, lanjut Lilia, pihaknya tetap mempertimbangkan berbagai aspek. “Kami lakukan overlay analysis sehingga ketika jadi makin lama setiap lapisan pemikiran ini makin baik. Maka digunakan ecological planning method, yaitu selain memikirkan unsur alam seperti geologi, geomorfologi, iklim, vegetasi, kemudian digabungkan lagi dengan faktor-faktor perencanaan seperti land use, RBWK (Rencana Bagian Wilayah Kota), itu semua digabungkan dan jadilah peta masterplan,” ungkapnya.

Intuk menjaga sustainability (keberlanjutan), produk yang dijual harus tepat sasaran dan harus sesuai dengan kebutuhan pasar. Sebab, kunci utama kebutuhan pasar adalah hidup sehat.

Selain proyek pengembangan kawasan mix-used development di kawasan Alam Sutera Serpong, pihaknya juga memiliki lahan ribuan hektar di Pasar Kemis. Namun menurut Lilia, lahan di Pasar Kemis akan dikembangkan setelah pengembangan kawasan Alam Sutera Serpong selesai. Lilia mengaku masih akan fokus untuk menjual produk di Alam Sutera Serpong hingga dua tahun ke depan.

Lilia mengaku bahwa dalam memasarkan produk-produk propertinya, pihaknya tidak menggunakan gimmick-gimmick pemasaran tertentu. Pihaknya hanya menyampaikan informasi tentang produknya kepada masyarakat karena baginya dalam bidang properti yang berbicara adalah produknya.

Berbicara mengenai strategi pendanaan, Lilia mengatakan terdapat dua macam, yaitu dari kas perusahaan dan pinjaman dari bank. Ia juga menggunakan dana dari pembeli yang ia dapat dari penjualan unit cluster yang ia jual di “muka”. Mengenai porsi pendanaan proyek-proyeknya, Lilia mengaku lebih banyak yang menggunakan kocek perusahaan dibanding pinjaman dari bank. Yang jelas, komposisi pembeli perumahan dari kalangan keas menengah atas ini sekitar 30% menggunakan fasilitas KPR dan sisanya adalah tunai dan tunai bertahap.

Mengenai penjualan rumah di Alam Sutera, Lilia mengatakan bahwa seluruh rumah yang sekitar 7000 rumah dari berbagai tipe di Alam Sutera sudah terjual. Namun jika bicara Alam Sutera sebagai kawasan mix-used development, terdapat area-area yang belum terjual. Di akhir 2011 lalu, pihaknya memublikasikan bahwa terdapat gross land bank di kawasan Alam Sutera Serpong sekitar 280 hektar, tidak termasuk land bank di Pasar Kemis. “Gross itu berarti jalan, mal, convention. Area-area tersebut kan tidak kita jual. Mal-nya untuk recurring income, disewakan. Kalau land bank di Pasar Kemis masih ribuan hektar. Rencananya yang di sana itu merupakan kelanjutan dari Alam Sutera sendiri. Namun, mengenai lahan dan pengembangan di Pasar Kemis, lanjut Lilia, akan ada pengumuman dari corporate secretary sendiri.

Soal target dan rencana ke depan, Lilia menyatakan bahwa untuk lima tahun ke depan pihaknya akan fokus mengembangkan (membangun) kawasan Alam Sutera Serpong dan fokus pada penjualan hingga dua tahun mendatang. “Maka dari itu kita fokus pada proyek-proyek recurring income. Jadi untuk mendapatkan pemasukkan dari sewa, seperti convention, mal. Kita harus bercokol di sini agar pengembangan tambah maju,” ujar Lilia. Ia juga menambahkan bahwa kawasannya di Serpong berpotensi bertambah menjadi 1000 hektar.

Perkembangan bisnis perumahan juga bisa dilihat dari kenaikan harga sebagai indikator. Lilia mengatakan bahwa harga rumah yang diluncurkan pada 26 Januari berkisar Rp 2,8 – 5,5 miliar. Sebagai perbandingan, Lilia bercerita, Alam Sutera mulai dari Juli 1994 harga tanah Rp 90 ribu/ m2. Harga rumahnya mulai dari Rp 49 – 58 juta. Rumah-rumah yang pada saat itu harga segitu, sekarang harga sekennya mencapai Rp 800 jutaan.

Sebagai perbandingan harga dalam jangka waktu lima tahun terakhir, Lilia menambahkan, luas tanah 180 meter2 dan bangunan 151 meter2,, dijual Lilia pada awal 2006 seharga Rp 700 juta. “Hari ini, rumah tipe dekat itu, luas tanah 180 m2, saya jual Rp 2,3 miliar. Naik 220%,” klaim Lilia. (Denoan Rinaldi/EVA)