Dulu, kawasan Gading Serpong, Tangerang, Banten disebut sebagai kota satelit atau kota penyangga Ibukota DKI Jakarta. Namun, dalam perkembangannya yang pesat, belakangan kota ini menjelma sebagai magnet centric terhadap kawasan sekitarnya. Di sana, banyak hal dapat dikembangkan dan didukung oleh lanskap fasilitas kota yang komplit dan modern.

Lebih dari itu, Kota Gading Serpong telah berkembang menjadi destinasi populer di Tangerang Raya dan Jabodetabek dengan populasi mencapai lebih dari 120 ribu jiwa (belum termasuk komuter). Kota ini terus bertumbuh secara pesat dengan lebih dari 30 klaster terhuni, fasilitas kota yang lengkap, transportasi umum, jalan boulevard yang dilewati lebih dari 15.000 kendaraan/ jam, dan tingkat okupansi bisnis yang sangat tinggi.

Sejak satu dekade lalu, terjadi fenomena peningkatan popularitas wilayah Tangerang, sehingga harga properti meningkat tajam. Momen itu jadi titik balik Kota Gading Serpong sebagai kota tujuan investasi properti dan bisnis para pelaku usaha selain target permukinan idaman.

Daya tarik Kawasan Gading Serpong tak luput dari aksesibilitas yang tinggi, di mana lokasinya dikelilingi pengembangan kota mandiri lain. Akses juga semakin beragam, membuat kota ini dapat dijangkau dari mana saja dan oleh siapa saja. Letak wilayah ini dekat dengan ibukota, berada di sisi barat Jakarta, alternatif untuk tinggal dan berbisnis yang sangat ideal. Dibandingkan dengan kawasan lainnya di barat Jakarta, Kota Gading Serpong paling strategis karena berada di tengah-tengah pengembangan kawasan besar lainnya, yaitu Alam Sutera, BSD City, Karawaci, dan lainnya. Pun, akses dengan opsimenggunakan moda transportasi umum beragam.

Lokasi yang strategis dibuktikan dari pesatnya pembangunan di Gading Serpong, mulai dari infrastruktur, fasilitas kota, sarana dan prasarana, hingga bangunan residensial dan komersial. Jumlah penduduk juga meningkat, baik yang menetap maupun transit, serta difavoritkan masyarakat Jabodetabek sebagai meeting point.

Gading Serpong menjadi wilayah favorit juga disebabkan oleh banyaknya kawasan komersial dan bisnis tersedia di sana. Central Business District Tangerang Raya tersebar di berbagai wilayah, salah satunya adalah Gading Serpong yang kondang sebagai pusat kuliner, pusat bisnis, perkantoran, dan pusat hiburan yang saling terintegrasi.

Bisnis kuliner telah menjadi salah satu daya tarik utama di Gading Serpong lantaran jenis makanan yang beragam dan experience makan yang berbeda. Hal ini tak lepas dari pengaruh perkembangan teknologi dan perubahan perilaku masyarakat membawa perubahan besar bagi pengoperasian bisnis Food & Beverage (F&B), yaitu penyediaan fasilitas servis online dan delivery order, serta experience makan yang berbeda melalui area dine-in indoor dan outdoor yang nyaman.

Konsep Tenancy Mix

Berdasarkan laporan Cushman & Wakefield bahwa pusat-pusat ritel gaya hidup menjadi destinasi ritel yang semakin diminati karena saat ini para pengunjung mencari pengalaman. Temuan survei ini juga diperkuat oleh pernyataan Yunus Karim, Head of Research JLL Indonesia bahwa strategi dari pengembang atau operator mal untuk menarik pengunjung kuncinya dengan tenancy mix. Maksudnya adalah bagaimana caranya tetap up to date untuk mengetahui tren apa saja yang sedang berkembang dan apa yang diminati oleh pasar yang dituju.

Lebih detailnya Yunus mencontohkan, jika mal tersebut menyasar pengunjung generasi milenial, maka harus menggaet tenant-tenant yang sesuai dengan minat generasi tersebut. Kemudian, pengelola mall harus gencar melakukan promosi jitu sesuai segmen yang dibidik.

Jadi, kuncinya strategi tenancy mix dan mengetahui pasar mana yang mau dituju. “Know your visitor, siapa target marketnya, sehingga tenant apa yang harus disiapkan, dan apa yang sedang berkembang di luar sana,” ucap Yunus membeberkan hasil pengamatannya kepada media, beberapa waktu lalu.

Lantas, tenant sektor apa yang menggiurkan jadi magnet mendatangkan pengunjung? “Sektor makanan dan minuman masih mendominasi tenant-tenant yang ada di mal serta yang memang diminati oleh pengunjung. Selanjutnya, sektor entertainment seperti pusat permainan anak dan pusat olahraga,” Yunus menambahkan.

Asal tahu saja, saat ini yang dibutuhkan masyarakat adalah mencari experience atau experiential retail. Fenomena itu juga terjadi pada toko toko-toko yang ada bahwa tenant saat ini menuju mengimplementasikan new experience concept. Salah satunya di department store yang sebelumnya konvensional yang hanya menjual barang-barang berupa kebutuhan sehari-hari, kini banyak melakukan improvement.

Selain strategi meramaikan mall, faktor lain jadi pendorong maraknya binis kuliner di Gading Serpong menurut M.Nawawi, CEO Paramount Land adalah semakin meningkatkan kebutuhan masyarakat akan produk komersial. Hal ini menjadi latar belakang Paramount Land menghadirkan Manhattan District, dengan salah satu produk unggulannya yaitu Hampton Square. Area komersial ini hadir dengan konsep menarik dan anchor tenant sebagai daya pikat utama.

Pemilihan anchor tenant menurut Ketua Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia (APPBI) Jawa Timur Sutandi Purnomosidi harus dimulai sejak mall akan dibangun. Ini akan menentukan mau seperti apa target mall tersebut. Maka perlu mempelajari demografi yang berada di kawasan pusat perbelanjaan dan hiburan yang akan dibangun.

Pentingnya mall membawa atmosfir kekinian juga ditekankan oleh Stephanus Ridwan, praktisi yang juga mantan Ketua Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia (APPBI). Di satu sisi mall banyak yang menurun okupansi tenant, tapi di sisi lain banyak yang bertahan, bahkan berkembang. Dia mengingatkan bahwa kebutuhan pengunjung sekarang berubah, maunya semua harus wow. “Jadi, mall juga harus berubah, harus rapi. kalau tidak berubah pasti akan mati,” tukas Ridwan. Untuk mempercantik penampilan, tidak hanya bersolek dengan renovasi fisik bangunan, tapi juga harus selektif memilih tenant-tenant inovatif yang mampu menyedot banya pengunjung.

“Pengelolaan sebuah mall juga harus dilakukan berimbang. Kombinasi antara F&B, lifestyle, fashion dan lainnya harus disesuaikan. Sebenarnya F&B tidak boleh lebih dari 35%, karena kalau kebanyakan F&B tidak akan berhasil,” Ridwan mengingatkan.

Sementara Ketua Umum Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia (APPBI) Alphonzus Widjaja mengungkapkan, sejak sebelum pandemi memang keberadaan kategori F&B di mall sudah menjadi salah satu daya tarik. Nah, saat pandemi kategori makanan dan minuman itu makin sukses menjadi destinasi pengunjung mall.

Data APPBI mencatat, rerata tingkat kunjungan ke ke mall tahun 2022 sekitar 70-80% – 80%, sehingga belum kembali mencapai angka sebelum pandemi sekitar 90%. Namun, pencapaian tahun 2022 lebih baik dibandingkan tahun 2021 kalau dipukul rata sekitar 60% dan tahun 2020 yang hanya rata-rata 50% saja.

Magnet Hampton Square dan Hampton Avenue

Keberanian Paramount Land menghadirkan Manhattan District,dengan pertimbangan kuat. ‘The Largest Business Epicentrum’ di Gading Serpong ini merupakan kawasan bisnis dan komersial seluas 22 hektare yang diperkenalkan pada akhir 2021 sebagai area komersial dengan konsep multi-experiences sesuai kebutuhan masyarakat masa kini.

“Area komersial street level ini mengintegrasikan ruang indoor dan outdoor untuk menunjang kebutuhan dan gaya hidup masyarakat, serta menghadirkan pengalaman baru bagi pengunjung,” ujar Norman Daulay, Direktur Paramount Land.

Manhattan District terbagi dalam dua zona yaitu, Lifestyle Hub 1 dan Lifestyle Hub 2 yang akan diisi oleh 7 Big Thematic Anchors (gadget & technology, hobby, sport, culinary, automotive, entertainment, dan fashion). Selain itu, dilengkapi oleh thematic square, business loft, thematic shophouses, dan festive garden, dikelilingi oleh pedestrian walk yang menghubungkan zona satu dan lainnya, serta memberikan akses ke ruang terbuka.

Beberapa produk properti Paramount Land hadir di Kawasan Manhattan District. Produk perdana adalah Madison Grande, 1st Commercial Complex, adalah ruko mixed-use yang mendapatkan antusiasme tinggi baik dari masyarakat maupun pebisnis yang bergabung bahkan sejak sebelum penjualan pertama kali.

Produk kedua adalah Hampton Avenue, area komersial berkonsep one-stop-shopping yang terbagi menjadi 4 area, yaitu Hampton Avenue Studio Loft, Hampton Square, Hampton Walk, dan Hampton Promenade. Dengan segala keunggulan yang dimiliki, tak mengherankan jika Manhattan District diganjar sebagai ‘The Most Innovative Commercial Development’ dalam ajang Golden Property Awards 2023.

Hampton Avenue Studio Loft (Hampton Avenue) adalah bangunan komersial terbaru di Kota Gading Serpong yang hadir dengan konsep Modern Luxury Style. Lokasinya berada di Manhattan District dan terletak di Jalan Main Boulevard ROW 30. Kawasan ini terkoneksi langsung dengan akses jalan baru penghubung Gading Serpong dan BSD City (beroperasi Maret 2024), memudahkan pengunjung untuk mengakses area ini dari Tol Jakarta-Merak, Tol Serpong-Balaraja, dan Tol JORR W2 ruas TB Simatupang. Dan pastinya tTerkoneksi dengan area komersial lainnya seperti Hampton Square, Hampton Promenade, Madison Grande, dan kavling komersial lainnya.

Produk andalan kedua adalah Hampton Square sebagai destinasi baru yang ditujukan bagi kaum urban, baik penghuni maupun pengunjung Kota Gading Serpong, berkonsep semi-outdoor seluas 2 hektare yang diperuntukkan sebagai tenant puller dan entertainment area. Dengan lokasi strategis, area ini cocok sebagai meeting point dengan pertumbuhan ekosistem bisnis jangka panjang yang tinggi.

Konsep yang diusung Hampton Square adalah Open Concept Lifestyle Mall. Hal ini sejalan tren bisnis properti mengalami perubahan dari tahun ke tahun. Dari hasil survei yang dilakukan, ada perubahan perilaku konsumen terutama pascapandemi. Pandemi telah membawa perubahan besar bagi perkembangan dan pengoperasian bisnis. “Masyarakat juga semakin gemar beraktivitas outdoor, sehingga tren bisnis usaha perhotelan, Food & Beverage, dan lifestyle mulai menyediakan ruang outdoor yang nyaman,” ucap Ali Tranghanda, CEO Indonesia Property Watch menjelaskan alasannya.

Ali mengungkapkan bahwa konsep Integrated Commercial Development Hampton Square dikembangkan sebagai destinasi yang dapat memenuhi semua kebutuhan, mulai dari family, hobby, anak muda, anak, hingga perkantoran, “ Hal ini menjadikan value for money Hampton Square tinggi dibandingkan area komersial biasa,” dia menandaskan.

Adapun operator pengelola area komersial Hampton Square adalah Blveprint Destinations dan rencananya bakal dibuka pada Desember 2024 mendatang. Beberapa projek yang di kelola oleh Blveprint Destinantions di antaranya Commune at Rdtx Place, Open Public PIK 2, Travoy Hub TMII, Markt Lane Sentul, dan sebagainya.

Untuk memikat masuknya para tenant lain dan meramaikan mall ini, mengajak anchor tenant sebagai crowd puller, yang pertama adalah Black Owl – destinasi dining & entertainment terpopuler di Jakarta yang rencananya akan buka Mei 2024. Menurut database tim Black Owl di Pantai Indah kapuk, Jakarta Utara, sangat banyak pengunjung dari Tangerang Raya, sehingga memilih Hampton Square untuk membuka cabang barunya.

“Saat ini, pusat perbelanjaan/mal tidak hanya menjadi tempat untuk berbelanja, tetapi juga harus memiliki keunikan dan daya tarik tersendiri agar pengunjung tertarik untuk kembali,” tutur Veri Y. Setiady, Pendiri dan CEO Blveprint Destinations. Dia menuturkan, saat ini, pusat perbelanjaan/mal tidak hanya menjadi tempat untuk berbelanja, tetapi juga harus memiliki keunikan dan daya tarik tersendiri agar pengunjung tertarik untuk kembali.

Veri menyebut, ada beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam mengembangkan pusat perbelanjaan, yaitu harus memiliki identitas dan bisa diakses dengan mudah. Selain itu, pengelola harus dapat memahami karakteristik pengunjung dan lokasi mal harus dekat dengan tempat bekerja, hangout, pusat gaya hidup, kecantikan, kesehatan, dan sebagainya. Saat ini sebuah destinasi komersial tidak hanya fokus pada gourmet market dan culinary spot, tetapi juga harus diimbangi dengan beragam fasilitas lifestyle.

Dalam kesempatan yang sama, Erwin Tan, Chief Human Capital Officer Black Owl, menambahkan, Kota Gading Serpong merupakan salah satu lokasi strategis dalam membuka bisnis Food & Beverages (F&B). Aktivitas di wilayah ini kini semakin pesat dan ramai, bahkan hingga malam hari. “Kami memutuskan untuk memperluas usaha dan memperkenalkan Black Owl di Kota Gading Serpong sekaligus membawa inspirasi dan ide-ide inovatif ke dalam industri hiburan khususnya di Gading Serpong, Tangerang,” kata Erwin, beberapa waktu lalu.

Tak hanya Black Owl, beragam destinasi lain juga akan hadir di Hampton Square. Mulai dari kafe, kuliner, taman pet-friendly, taman bermain anak, toko berkonsep, fasilitas penunjang gaya hidup aktif, dan pusat perbelanjaan dengan suasana lingkungan yang nyaman dan cantik akan meramaikan pusat komersial ini.

Sementara Hampton Walk adalah area community space dengan konsep ‘Green Urban Plaza’ yang dapat digunakan sebagai meeting point, event space, maupun public entertainment.

Berikutnya, Hampton Promenade merupakan area komersial yang menghadap Jalan Hampton Boulevard yang terhubung dengan akses jalan baru penghubung Gading Serpong dan Tol JORR BSD yang akan dibuka pada tahun2024. Hampton Promenade ditawarkan dengan harga mulai dari Rp 3,5 miliaran (sudah termasuk PPN) dalam jumlah terbatas sebanyak 95 unit.

Henry Napitupulu, Direktur Planning & Design Paramount Land mengungkapkan, Hampton Promenade menawarkan konsep unik, fleksibel, dan berkonsep kuat yang bernama YOSECA (Your Own Style Expendable Commercial Area), yang mana konsumen bisa menentukan lokasi, bentuk, dan ukuran bangunan sesuai dengan kebutuhan dan jenis usaha yang akan dikembangkan. Konsumen juga leluasa memanfaatkan area muka bangunan dengan kreatif dan inovatif dalam memasarkan produknya. Impressive Concept, Superb Location, dan YOSECA (Your Own Style Expendable Commercial Area) merupakan 3 kelebihan utama yang ditawarkan di Hampton Promenade.

Melalui konsep one-stop shopping , Hampton Promenade menawarkan multiexperience dengan kategori bisnis berupa Food & Beverage, Hobby, Sport, Fashion, dan Entertainment. Secara fasad, Hampton Promenade memiliki desain yang unik dan menarik melalui penambahan banyak kaca di lantai 2, di mana ini akan menjadi kekuatan desain selain konsep alfresco. Demi kemudahan usaha, setiap unit dilengkapi CCTV, solar panel, dan fasilitas AC di setiap lantai.

Rahasia Mengembangkan Kawasan Komersial

Melalui riset panjang dan menyeluruh, Paramount Land melihat bahwa kebutuhan masyarakat akan diversifikasi fasilitas komersial dan bisnis yang inovatif di Gading Serpong masih tinggi. Hal inilah yang menjadi latar belakang untuk mengembangkan Manhattan District, commercial epicentrum seluas 22 hektare yang vibrant dan full of experiences.

CEO Paramount Land M.Nawawi menggarisbawahi, ada tiga kunci utama yang dilakukan developer yang dipimpinnya dalam mengembangkan produk komersial, yaitu memetakan perencanaan secara jangka panjang untuk menjamin long-term sustainable business, membangun captive market, dan mengembangkan konsep komersial yang adaptif dan sesuai dengan kebutuhan masyarakat saat ini. “Inilah yang kami terapkan dalam mengembangkan Manhattan District,” tegasnya dalam sebuah kesempatan, beberapa waktu lalu.

Lebih rincinya, Nawawi menguraikan, keberhasilan mengembangkan Kawasan komersial. Dari sisi konektivitas dan aksesibilitas yang sangat tinggi antara Gading Serpong dengan kawasan lainnya di Tangerang Raya dan Jabodetabek, membuat kawasan ini semakin terbuka dan mendorong perekonomian Tangerang semakin tumbuh lebih cepat.

Dari aspek ekosistem, Paramount Land berhasil membentuk ekosistem bisnis melalui pengembangan beragam kawasan komersial dengan sejumlah bentuk, dari commercial strip, business loft, shophouses, dan lainnya.

Sementara dari aspek jam terbang, Paramount Land berpengalaman puluhan tahun mengembangkan area komersial. Banyak menghadirkan CBD yang tersebar di Gading Serpong, serta pusat kuliner populer, seperti Pisa Grande dan Maggiore di sisi selatan Gading Serpong.

Tiga kunci utama yang telah dilakukan Paramount Land itu telah sukses mengembangkan kawasan komersial, yaitu memetakan perencanaan hingga 5, 10 tahun ke depan untuk long-term sustainable business, membangun captive market, dan mengembangkan konsep komersial yang tepat sesuai kebutuhan masyarakat saat ini.

“Guna memenuhi diversifikasi produk properti untuk memenuhi kelas pasar yang luas, Paramount Land menghadirkan beragam produk komersial dan bisnis yang inovatif. Salah satunya Manhattan District, yang akan menjadi commercial epicentrum seluas 22 hektare yang vibrant dan full of experience,” ungkap Nawawi menutup penjelasannya.

Menyongsong perkembangan industri properti ke depan, Paramount Land berkomitmen akan melanjutkan pengembangan Kota Gading Serpong secara sustainable untuk memastikan value dari kota ini terus bertumbuh, di antaranya dengan menghadirkan produk dan layanan terbaik, serta fasilitas bisnis dan komersial berskala regional yang bisa menjadi epicentrum bisnis baru yang strategis, terintegrasi, dan berprospek tinggi di Gading Serpong, Tangerang.

Swa.co.id