Ilustrasi perumahan tapak (landed house) yang dibangun PT Perintis Triniti Properti Tbk (TRIN) atau Triniti Land. Foto Triniti Land

Menghadapi tantangan ekonomi dan mengingat kebutuhan rumah yang terus berkembang, pasar properti Jabodetabek, termasuk sektor kondominium, ritel, perumahan tapak, perkantoran, hotel, apartemen sewa, dan industrial, menunjukkan berbagai dinamika yang perlu diperhatikan dalam proyeksi 2025.

Berdasarkan data terkini, sektor kondominium menengah-bawah, yang memiliki harga jual di bawah Rp15 juta/m2, telah mengalami pertumbuhan signifikan dalam sepuluh tahun terakhir. Pasokan kondominium di tahun ini diproyeksikan 10.000 pasokan proyek eksisting di Jabodetabek menjadikan total kumulatif pasokan menjadi 386.111 unit. Sedangkan pasokan pada masa mendatang ada penambahan sekitar 870 unit. “Pada 2025, pasokan eksisting diperkirakan akan bertambah sekitar 18 ribu unit, yang Sebagian besar berada di Bekasi dan Tangerang. Dengan adanya kebijakan kenaikan PPN 12% diperkirakan para pengembang masih banyak yang akan wait and see serta menunda peluncuran proyek baru hingga kondisi pasar lebih stabil. Diperkirakan pasokan baru akan meningkat di semester kedua 2025,” kata Arief Rahardjo, Director of Strategic Consulting dari Cushman & Wakefield Indonesia di Jakarta, Selasa (16/12/2024).

Tingkat penjualan dan tingkat pra-penjualan kondominium diperkirakan akan cenderung stabil di 93,7% dan 58,4% pada tahun 2025, mengingat adanya kebijakan penerapan PPN 12% yang akan mempengaruhi permintaan. Permintaan pada proyek eksisting diperkirakan masih akan mendominasi permintaan. Program 1 juta apartemen diperkirakan akan memberikan pengaruh positif terhadap pasar apartemen paling cepat di tahun 2026.

Harga jual apartemen diperkirakan akan mengalami sedikit peningkatan di tahun 2025, hanya sebesar 2,5%. Peningkatan terbesar diperkirakan masih terjadi di area sekunder (Rp36,3 juta/m2 naik 6,1% scara tahunan). Sedangkan harga kondominium di area CBD (Rp60,9 juta/m2) dan Primer (Rp52 juta/m2) diperkirakan akan relatif stabil.

“Mengantisipasi dampak kenaikan PPN yang akan mengakibatkan kenaikan harga termasuk PPN, pengembang perlu mempertimbangkan penawaran opsi pembiayaan yang lebih terjangkau, seperti program KPA dengan bunga rendah atau tenor panjang, untuk mendorong penjualan,” ucapnya.

Rusun dan Rumah Tapak

Di DKI Jakarta, harga per m2 untuk Rusunami berkisar antara Rp10.965.878 hingga Rp11.785.805, tergantung pada lokasi, sesuai dengan Keputusan Gubernur DKI Jakarta. Meskipun pasar ini sempat terhambat oleh ketidakpastian ekonomi dan keterbatasan lahan sejak 2018, permintaan hunian berlanjut, yang tercermin dari peningkatan tingkat hunian pada unit subsidi (77%) dan non-subsidi (62,4%).

Pengembangan properti juga mengikuti perkembangan infrastruktur transportasi, seperti stasiun KRL, LRT, dan akses tol, yang semakin meningkatkan daya tarik kawasan tersebut. Di sisi lain, program 1 juta hunian vertikal dinilai memberikan dampak positif yang signifikan terhadap pasar properti, khususnya dalam meningkatkan akses kepemilikan apartemen dengan harga terjangkau di perkotaan.

Pemanfaatan lahan pemerintah dalam program ini membantu menekan biaya pembangunan, sehingga harga apartemen menjadi lebih terjangkau bagi masyarakat. Selain itu, lokasi yang dipilih untuk pengembangan apartemen di perkotaan mendukung kemudahan mobilitas, mengurangi pergerakan kendaraan pribadi, dan mendorong penggunaan transportasi publik, yang pada gilirannya dapat mengurangi kemacetan dan polusi udara.

Program ini juga berperan dalam mendorong perkembangan pusat komersial baru, sekaligus meningkatkan kenyamanan hidup bagi pekerja usia produktif yang semakin membutuhkan hunian yang terjangkau dan strategis di pusat kegiatan ekonomi.

Pasokan perumahan Jabodetabek kumulatif 2024 sebanyak 442.509 unit. Proyeksi menunjukkan bahwa pasokan perumahan tapak pada 2025 akan tetap relatif stabil, meskipun terdapat tantangan dari sisi ekonomi dan kebijakan fiskal seperti kenaikan PPN menjadi 12%. Pengembang diproyeksikan akan lebih berfokus pada pengembangan produk untuk segmen Menengah dan Menengah ke Bawah, didukung oleh program pemerintah seperti subsidi KPR, dan insentif PPN (jika diperpanjang).

Tingkat penjualan 2024: 94,5%. Di tahun depan, segmen rumah Menengah-Bawah (harga rumah 600 jutaan) dan Menengah (harga rumah 1M-an) diprediksi tetap prospektif. Faktor utama yang mendukung termasuk meningkatnya daya beli masyarakat kelas menengah, kebutuhan hunian pertama, serta dukungan pembiayaan seperti KPR dan program subsidi pemerintah. Meskipun ada kenaikan PPN 12%, pemerintah tetap memberikan insentif dan program subsidi untuk membantu kepemilikan rumah, terutama bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).

“Rata-rata harga tanah diproyeksikan akan mengalami kenaikan sebesar 3-4% di tahun 2025 menjadi Rp13,2 juta/m2. Perkembangan infrastruktur berperan dalam mendorong kenaikan harga, menciptakan lingkungan yang lebih kondusif bagi pertumbuhan nilai properti. Kenaikan harga properti residensial pada 2025 diperkirakan akan berkisar antara 5-7%, dipengaruhi oleh kenaikan PPN sebesar 12% serta faktor lain seperti peningkatan biaya bahan bangunan akibat inflasi dan penyesuaian harga tanah,” tandas Arief. (*)