Keputusan Bank Indonesia menaikkan BI Rate sebesar 50 basis poin (bps) menjadi 5,25% pada Mei 2026, setelah mempertahankannya di level 4,75% sejak September 2025, memunculkan kekhawatiran mengenai potensi kenaikan biaya Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Namun, analisis Rumah123 menunjukkan bahwa hubungan antara suku bunga acuan dan bunga kredit perbankan kini tidak lagi bergerak secara linier.

Berdasarkan penelusuran historis Rumah123 terhadap pergerakan Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) rata-rata lima bank dengan pertumbuhan KPR tertinggi, yakni BCA, BRI, Mandiri, BTN, dan BNI, ditemukan adanya fenomena decoupling atau pergerakan yang tidak lagi searah antara BI Rate dan SBDK. Fenomena ini terlihat pada akhir 2024 ketika Bank Indonesia mulai menurunkan BI Rate secara bertahap, sementara SBDK perbankan justru meningkat dari 8,52% menjadi 9,27%.

Kondisi tersebut menunjukkan bahwa dalam menetapkan bunga kredit, bank tidak hanya mempertimbangkan arah kebijakan moneter, tetapi juga faktor lain seperti target margin, biaya dana (cost of fund), persaingan di pasar KPR, dan kondisi likuiditas. Dengan demikian, kenaikan BI Rate belum tentu langsung diteruskan menjadi kenaikan bunga KPR secara signifikan.

Di tengah dinamika tersebut, pasar properti justru menunjukkan daya tahan yang cukup kuat. Data Rumah123 mencatat bahwa pada 2024, ketika SBDK bergerak naik ke kisaran 8,5%-9,8%, permintaan properti di portal Rumah123 tetap tumbuh hingga 61,2%.

Meski demikian, dampak kenaikan suku bunga paling cepat terlihat pada perilaku konsumen di tahap pencarian atau sebagai early warning system. Ketika SBDK masih rendah dan relatif stabil di sekitar 7,3%, halaman KPR Rumah123 mencatat tingkat kunjungan yang tinggi. Namun setelah SBDK meningkat, rata-rata kunjungan ke laman simulasi KPR turun hingga 30% pada Oktober 2024.

"Ketika suku bunga meningkat, konsumen umumnya tidak langsung membatalkan rencana membeli rumah. Yang lebih sering terjadi adalah mereka memperpanjang fase pertimbangan, melakukan lebih banyak simulasi pembiayaan, dan menjadi lebih selektif dalam menentukan harga rumah yang sesuai dengan kemampuan cicilan mereka. Karena itu, perubahan bunga perlu dibaca sebagai perilaku konsumen yang semakin hati-hati," ujar Firman Pamungkas, VP of Marketing Rumah123, Senin (8/6/2026).

Jika melihat struktur pasar saat ini, lebih dari separuh permintaan aktif berada di segmen yang sangat bergantung pada fasilitas KPR. Data Rumah123 pada kuartal I 2026 menunjukkan bahwa properti dengan harga Rp1 miliar hingga Rp3 miliar mendominasi permintaan dengan porsi 35,5%. Segmen tersebut diikuti properti seharga Rp500 juta hingga Rp1 miliar sebesar 22,7%, serta properti di bawah Rp500 juta sebesar 18,1%.

Head of Research Rumah123, Marisa Jaya, menjelaskan bahwa permintaan terbesar masih berasal dari segmen rumah seharga Rp1 miliar hingga Rp3 miliar yang umumnya dibeli oleh keluarga muda dan masyarakat urban dengan kebutuhan hunian riil serta profil keuangan yang lebih matang. Menurutnya, berdasarkan pola historis, transmisi kebijakan moneter ke pasar properti tidak terjadi secara instan.

“Kami memproyeksikan bahwa dampak kenaikan BI Rate Mei 2026 terhadap penyaluran KPR perbankan kemungkinan baru akan terasa secara nyata di pasar sekitar kuartal IV/2026 hingga kuartal I/2027, mengikuti pola lag (jeda) historis sekitar enam bulan. Namun demikian, permintaan properti di portal kami menunjukkan daya tahan yang kuat,” ucapnya.

Temuan tersebut mengindikasikan bahwa meskipun suku bunga acuan meningkat, pasar properti masih memiliki fondasi permintaan yang cukup solid. Dampak kebijakan moneter terhadap penyaluran KPR dan aktivitas pasar diperkirakan baru akan terlihat secara lebih jelas dalam beberapa bulan mendatang. (*)

Dilarang keras mengambil konten (tulisan, foto, infografis, video, dan sebagainya) yang dimuat di situs web ini, melakukan crawling atau pengindeksan otomatis untuk platform AI (artificial intelligence) dan platform digital lainnya, tanpa izin tertulis dari direksi yang berwenang di situs web ini.