Pasar properti sekunder Indonesia memasuki pertengahan 2026 dengan dinamika yang semakin terfragmentasi. Berdasarkan Flash Report Juli 2026 Rumah123, median harga rumah nasional pada Juni 2026 tercatat stagnan secara bulanan dan hanya tumbuh 1,1% secara tahunan. Angka tersebut masih berada di bawah laju inflasi nasional sebesar 3,3%, sehingga menunjukkan kenaikan harga rumah secara riil mulai melambat.

Di balik pertumbuhan nasional yang terbatas, terdapat pergerakan yang jauh lebih kuat pada segmen tertentu. Median harga rumah berukuran di atas 251 meter persegi melonjak 46,7% dibandingkan periode yang sama tahun lalu, dengan pertumbuhan tertinggi terjadi di Medan.

Temuan ini memperlihatkan bahwa pasar properti sekunder tidak lagi bergerak seragam, melainkan berkembang dalam dua kecepatan. Segmen rumah premium mencatat pertumbuhan jauh lebih tinggi dibandingkan rata-rata pasar, sementara segmen menengah bergerak lebih moderat.

Pola serupa juga terlihat pada kategori ukuran rumah lainnya. Untuk rumah berukuran 151-250 meter persegi, Surakarta mencatat kenaikan harga tertinggi sebesar 15,8% secara tahunan. Pada segmen 91-150 meter persegi, Denpasar memimpin dengan pertumbuhan 13,2%, sedangkan rumah berukuran di bawah 60 meter persegi mengalami kenaikan tertinggi di Surakarta sebesar 13,8%.

Meski sejumlah kota dan segmen masih mencatat pertumbuhan dua digit, kenaikan harga rumah nasional yang hanya 1,1% menunjukkan bahwa penguatan pasar masih terkonsentrasi pada wilayah dan segmen tertentu, sehingga belum mencerminkan kondisi pasar secara keseluruhan.

Pertumbuhan mulai terkonsentrasi

Pertumbuhan harga rumah nasional kini tidak lagi terjadi secara merata. Secara bulanan, hanya tiga dari 13 kota yang dipantau Rumah123 mencatat kenaikan harga, yakni Denpasar (2,5%), Jakarta (0,3%), dan Tangerang (0,3%).

Secara tahunan, 10 dari 13 kota masih membukukan pertumbuhan positif. Denpasar memimpin dengan kenaikan 9,5%, diikuti Makassar 6,2% dan Bogor 4,4%.

Di kawasan Jabodetabek, harga rumah juga masih meningkat di Bogor (4,4%), Bekasi (2,9%), Depok (1,7%), Tangerang (1,1%), dan Jakarta (0,3%).

Head of Research Rumah123, Marisa Jaya, mengatakan pola tersebut menunjukkan bahwa pergerakan pasar properti sekunder kini semakin ditentukan oleh fundamental permintaan.

"Rumah berukuran besar dan premium tumbuh jauh lebih cepat dibandingkan rata-rata pasar, sementara segmen menengah bergerak lebih lambat karena daya beli belum pulih sepenuhnya. Ini menunjukkan pasar semakin selektif, dengan pertumbuhan yang terkonsentrasi pada segmen dan lokasi yang memiliki permintaan lebih kuat," ujarnya, Senin (20/7/2026).

Dari sisi pasokan, volume listing rumah sekunder turun 2,4% dibandingkan bulan sebelumnya dan merosot 17% secara tahunan. Penurunan tersebut menunjukkan semakin terbatasnya rumah yang tersedia di pasar sekunder.

Sebaliknya, aktivitas pencarian properti tetap tinggi, terutama di kawasan Jabodetabek. Tangerang menjadi wilayah dengan proporsi pencarian terbesar pada Juni 2026 sebesar 15,2%, diikuti Jakarta Selatan 11,9% dan Jakarta Barat 10,6%.

Kondisi tersebut mengindikasikan bahwa berkurangnya pasokan belum diikuti pelemahan permintaan. Calon pembeli masih aktif mencari rumah meski jumlah listing yang tersedia semakin terbatas.

Menurut Marisa, kondisi ini mencerminkan pasar yang relatif seimbang. "Penurunan supply belum menunjukkan adanya tekanan jual di pasar. Pemilik rumah cenderung masih menahan asetnya, sementara calon pembeli tetap aktif melakukan pencarian. Selama keseimbangan ini terjaga, harga rumah sekunder berpotensi tetap relatif stabil," katanya.

Dari sisi makroekonomi, Bank Indonesia telah menaikkan BI Rate sebesar 100 basis poin dalam beberapa bulan terakhir hingga mencapai 5,75%. Namun hingga akhir Mei 2026, rata-rata Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) KPR bank-bank besar hanya berubah tipis dari 9,27% menjadi 9,20%.

Hal tersebut menunjukkan bahwa kenaikan suku bunga acuan belum sepenuhnya diteruskan ke bunga KPR. Selama jeda transmisi tersebut masih berlangsung, ruang pembiayaan bagi masyarakat yang ingin membeli rumah melalui KPR dinilai masih relatif terjaga menjelang semester II/2026.

Marisa menilai semester kedua tahun ini akan menjadi periode krusial untuk menentukan arah pasar hingga akhir tahun. "Semester kedua akan menjadi periode penting untuk melihat apakah pemulihan pasar semakin meluas atau tetap terkonsentrasi pada segmen tertentu. Selama pasokan masih terbatas, permintaan tetap terjaga, dan pembiayaan belum mengalami pengetatan yang signifikan, kami melihat pasar properti sekunder masih memiliki fondasi yang cukup kuat hingga akhir 2026," tutupnya. (*)

Dilarang keras mengambil konten (tulisan, foto, infografis, video, dan sebagainya) yang dimuat di situs web ini, melakukan crawling atau pengindeksan otomatis untuk platform AI (artificial intelligence) dan platform digital lainnya, tanpa izin tertulis dari direksi yang berwenang di situs web ini.