Peluang Emas Berinvestasi Gedung Perkantoran di Jepang

Pasar properti Jepang sedang menikmati aliran investasi yang menggiurkan dari pemodal asing. Merujuk data Nikkei Real Estate Market Report yang dirilis pada November 2019, jumlah transaksi properti Jepang pada kuartal III/2019 sebanyak 407 kali, yang nilainya mencapai US$ 6,3 miliar atau setara Rp 88,20 triliun (kurs Rp 14 ribu/US$). Transaksi di periode itu ada yang bernilai jumbo, yaitu dua transaksi pembelian properti senilai US$ 900 juta atau sekitar Rp 12,6 triliun. Transaksi lainnya berkisar US$ 180 juta-270 juta yang tercatat di tiga transaksi pembelian, serta 10 transaksi senilai US$ 90 juta-180 juta (Rp 1,26 triliun-2,52 triliun).

Toru Takano - Managing Director Tokio Singapura

Nikkei menyebutkan, Allianz Real Estate dari Jerman membukukan transaksi senilai US$ 1,2 miliar untuk mengakuisisi portofolio properti residensial milik Blakcstone Group, firma investasi asal Amerika Serikat. Sebelumnya, Blackstone Group pada Juli 2019 mengucurkan dana US$ 900 juta untuk meng­ambil alih aset properti milik Mapletree Investment asal Si­ngapura. Mayoritas segmen properti Jepang diminati investor lantaran menawarkan capital gain. Gedung perkantoran dan gedung apartemen, misalnya, dibeli oleh para investor untuk mengakumulasi keuntungan.

Berdasarkan data Nikkei itu, sejumlah investor institusi dari negara-negara di kawasan Eropa, Asia, dan Amerika Utara di tahun ini mengucurkan dana untuk membeli gedung perkantoran dan apartemen (kondominium) di Negeri Sakura. Sebut contoh, Korea Investment Management membeli gedung perkantoran Hanzomon PREX North di Kojimachi, Chiyoda-ku, yang nilai transaksinya diestimasi mencapai US$ 130 juta (Rp 1,82 triliun). Gedung ini disewakan secara keselu­ruhan ke WeWork, perusahaan rintisan sewa properti asal AS. Ini mengindikasikan tingkat keterisian gedung perkantoran Jepang cukup prospektif.

Harga sewa perkantoran di kota-kota Jepang pun kian meningkat. Survei sewa gedung perkantoran per September 2019 yang dilakukan Nikkei menunjukkan peningkatan harga sewa perkantoran di Tokyo yang angkanya naik 5% dibandingkan setengah tahun lalu. Tingkat keterisian gedung perkantoran di ibu kota Jepang ini juga menanjak 1,64% pada kuartal III/2019.

Tren peningkatan harga ini selaras dengan kajian PT Tokio Properti Servis Jakarta (Tokio Jakarta) dan Tokio Property Services Pte. Ltd. (Tokio Si­ngapura), broker properti yang kantor cabangnya berlokasi di Singapura dan Jakarta Selatan (kawasan Melawai). Toru Takano, Direktur Pelaksana Tokio Jakarta dan Tokio Singapura, mengemukakan, gedung perkantoran ini memberikan pendapatan berkelanjutan (recurring income) dari penyewaan dan imbal hasil apabila investor menjualnya.

Income return gedung perkantoran Tokyo berkisar 3-3,5%. Harga gedung perkantoran di Tokyo itu bervariasi, mulai sekitar US$ 10 juta hingga US$ 100 juta, tergantung pada ukuran dan luas gedung,” kata Takano. Biasanya, menurut dia, investor membeli gedung perkantoran untuk dijual kembali dalam rentang waktu 5-7 tahun.

Panduan Berinvestasi Properti

Rusmin Lawin - Board Director Of World Fiabci

Untuk investor Indonesia yang ingin membeli gedung perkantoran, Tokio Jakarta dan Tokio Singapura menyodorkan panduan dan acuan berinvestasi. “Kami membuka peluang emas kepada investor untuk memperkenalkan investasi gedung perkantoran ini. Tokio Jakarta dan Tokio Singapura menjalin kemitraan dengan per­usahaan pengembang properti dan broker properti di Jepang yang akan memudahkan investor Indonesia untuk mencari gedung perkantoran yang cocok dengan target investasi mereka,” tutur Takano.

Tokio Jakarta dan Tokio Singapura memberikan pilih­an gedung dan lokasi kepada investor Indonesia agar hasil investasinya maksimal di masa mendatang. Sebagai gambaran umum, Takano merekomendasikan investor melirik sejumlah kota di kawasan Tokyo, yaitu Chiba, Saitama, dan Kanagawa, sebagai lokasi investasi yang menawarkan imbal hasil yang cenderung stabil. Perusahaan ini bakal memberikan informasi lengkap mengenai data teknis dan potensi keuntungan kepada investor. “Kami memberikan informasi mengenai berbagai jenis gedung perkantoran yang diinginkan investor,” Takano menegaskan.

Gedung-gedung di Jepang, kata Takano, dirancang untuk memiliki daya tahan lebih dari 50 tahun lantaran struktur dan bangunan gedung di sana, termasuk gedung perkantoran, dirancang sedemikian rupa agar tahan guncangan gempa. Material dan desain bangunan juga berkualitas internasional serta dilengkapi teknologi canggih.

Perihal peluang berinvestasi di Jepang itu, Rusmin Lawin, Wakil Ketua Umum Real Estate Indonesia (REI) Bidang Hubung­an Luar Negeri, mengatakan bahwa stabilitas perekonomian, ketersediaan infrastruktur, dan regulasi yang mendukung iklim investasi adalah variabel utama yang menggairahkan industri properti di negeri itu. Pandangan senada dikemukakan Takano. Dia menyebutkan, keuntungan investor Indonesia membeli gedung perkantoran Jepang adalah pembayaran sewa ruang atau gedung perkantoran menggunakan yen seba­gai mata uang yang stabil di dunia. “Kemudian, investor asi­ng cukup mudah membeli pro­perti di Jepang dan juga kondisi politik serta ekonominya stabil dibandingkan negara Asia Tenggara. Harga properti di Jepang pun lebih murah dibandingkan Singapura,” katanya.

Peluang lainnya, Takano melanjutkan, harga gedung perkantoran diprediksi akan naik setahap demi setahap. Faktor pendukungnya, antara lain, program Pemerintah Jepang yang akan menyelenggarakan Olimpiade Tokyo 2020, Osaka International Expo, Olimpia­de Tokyo 2020, dan World Expo 2025 di Osaka; memba­ngun jalur kereta super cepat Linear Maglev (The Magnetic Levitation Train) Shinkansen yang menghubungkan Tokyo-Nagoya-Osaka di tahun 2027; membangun kawasan hiburan dan arena ketangkasan (kasino) di Osaka, Hokkaido, Yokohama, atau Nagasaki; serta meningkatkan jumlah warga negara asing yang bermukim di Jepang untuk mendongkrak perekonomian dalam beberapa dekade.

Maka, tak mengherankan, pasar properti Jepang pun kian dilirik investor global. Survei Global Capital Flows yang dirilis Jones Lang LaSalle (JLL) menyebutkan, transaksi pembelian real estate di Tokyo pada Januari-September 2019 senilai US$ 15,25 miliar dan menempati peringkat keempat di antara kota-kota besar di dunia. New York bertengger di peringkat pertama dengan nilai transaksi US$ 18,3 miliar, disusul Paris (US$ 18,1 miliar) dan Seoul (US$ 15,4 miliar). Pe­ringkat Tokyo di periode itu naik dua tingkat dibandingkan tahun 2018 yang menempati posisi keenam di antara negara-negara yang membukukan transaksi real estate terbesar di dunia. Hal ini mengindikasikan Tokyo adalah pasar properti yang hot di mata investor.

Menurut Rusmin, industri properti Jepang dalam tiga tahun terakhir ini cukup agresif menarik minat investor, termasuk pemodal dari Indonesia. “Investasi properti Jepang ini memang layak dipertimbangkan investor Indonesia,” ujarnya. Target pasarnya sudah tersedia, misalnya pengusaha Indonesia yang berbisnis di Jepang. Contohnya, Teguh Wahyudi, CEO & founder Sariraya Co., Ltd., produsen dan distributor produk halal terbesar di Jepang, yang berencana membangun gedung perkantoran milik Sariraya di lahan seluas 1.000 m2 di Nagoya. “Lokasinya dekat rumah saya,” ujar Teguh.

Saat ini, Sariraya menyewa gedung untuk kantor penjual­an dan gudang (warehouse) di Nishio dan Okazaki, Provinsi Aichi. “Biaya sewa warehouse itu Rp 35 juta, sekitar 270 ribu yen, per bulan. Sedangkan biaya sewa gedung untuk kantor penjualan dan produksi Sariraya mencapai Rp 117 juta yang nilainya setara 900 ribu yen di setiap bulan,” Teguh yang berbisnis tempe dan produk halal di Jepang sejak 15 tahun lalu itu menerangkan. Dalam setahun, Sariraya mengeluarkan biaya sewa gudang Rp 420 juta dan sewa kantor penjualan Rp 1,4 miliar.

Biaya sewa yang menggiurkan itu akan membuat rekening pemilik gedung kian gemuk. Nah, Anda tertarik?

Author : Vicky Rachman

Leave a Reply

Sign In

Get the most out of SWA by signing in to your account

(close)

Register

Have an account? Sign In
(close)