Grave Dancer

Maran pernah bercerita kepada saya ihwal kebiasaan jalan-jalan dan cara berpakaiannya yang merupakan warisan masa mudanya, ketika ia berjualan buah dan sayur, dan harus jalan kaki keluar-masuk kampung. Tentu, ada perbedaan mendasar antara apa yang dilakukan di masa muda dan masa tua. Pada masa tuanya Maran keluar-masuk kampung bukan sebagai penjual, melainkan pembeli. Dan apa dibeli Maran juga bukan sembarang dagangan, melainkan rumah. Rupanya, ketika berjalan-jalan ia mencari informasi tentang rumah yang mau dijual segera oleh pemiliknya yang membutuhkan uang dengan cepat.

Bagi mereka yang ingin menjual rumah dengan cepat, Maran mampu memberikan jawaban cepat. Pasalnya, tanpa proses berbelit ia bisa membeli rumah itu, dan membayar secara tunai. Dengan strategi ini Maran mampu membeli puluhan kavling tanah dan unit rumah di kawasan sekitar rumahnya. Setelah merenovasi, ia mengontrakkannya. Ketika meninggal beberapa tahun silam ia mewariskan uang tunai senilai Rp 1 miliar lebih, yang tersimpan di kamarnya.

Sam Zell, triliunwan yang memperoleh kekayaan dengan berinvestasi di properti, menamakan strategi membeli rumah ala Maran sebagai strategi grave dancing. Zell adalah pendiri Equity Office Property Trust (EOPT), salah satu reksa dana yang khusus berinvestasi di ruang perkantoran, dan menjadi salah satu pembentuk indeks reksa dana properti perkantoran Office REIT Bloomberg. Berbasis di Chicago, EOPT memiliki 768 gedung di seluruh Amerika Serikat, termasuk Worldwide Plaza di New York, gedung yang memiliki Chicago Mercantile Exchanges.

Zell sendiri menyebut dirinya grave dancer yang secara harfiah berarti orang yang menari di atas kuburan. Seperti Maran , ia membeli unit properti yang dijual pemiliknya dengan segera, karena berbagai alasan seperti butuh uang, mau pindah, membayar utang dan lain-lain. Zell membangun reputasi dan bisnisnya dengan membeli real estate di akhir 1980-an dan 1990-an, ketika tingkat pembatalan kredit kepemilikan properti di AS meningkat. Investasi Zell terbukti benar ketika pasar real estate AS pulih lebih cepat dari perkiraan, dan tingkat kekosongan berada di titik terendah pada 1999.  

Strategi grave dancing juga dilakukan penulis serangkaian buku keuangan laris dan dikutip di seluruh dunia, Robert T. Kiyosaki. Dalam bukunya Rich Dad Poor Dad, misalnya, ia menyatakan bahwa kunci memperoleh keuntungan modal (capital gains) di properti bukan ketika menjual, tetapi membeli. Maksudnya, pemodal hendaknya mampu membeli properti di harga lebih rendah dibanding harga pasar, kemudian menjualnya di harga pasar. Berbeda dari Maran, Kiyosaki tidak menggunakan uang tunai untuk investasinya di properti, terutama karena ia mempunyai akses yang bagus ke kredit perbankan. Jadi teknisnya, ia membeli properti yang dijual dengan murah dan hanya membayar uang mukanya. Selanjutnya, ia meminjam ke bank sisa uang yang dibutuhkan untuk melunasi transaksi pembelian dengan menggunakan rumah sebagai agunan. Kemudian, ia menunggu orang lain yang membeli pada harga pasar. Ini, kata Kiyosaki, adalah salah satu cara yang digunakannya untuk mencapai kebebasan finansial.

Apa yang dikemukakan Kiyosaki bahwa capital gains properrti hanya dapat diperoleh ketika membeli, bukan ketika menjual, cocok dengan gambaran umum yang terjadi di Indonesia. Riset kecil saya menyimpulkan, kalau orang membeli real estate dan menahannya sambil menunggu kenaikan harga, ia akan kehilangan peluang berinvestasi di tempat lain. Kesimpulan ini diperoleh dengan membandingkan laju inflasi sektor perumahan dengan laju indeks harga konsumen antara 1973 (sejauh yang saya dapat peroleh datanya) dan 2000.

Secara umum dalam 27 tahun tersebut rata-rata kenaikan laju inflasi sektor perumahan di bawah rata-rata laju inflasi umum (indeks harga konsumen). Peluang investasi yang lebih baik ketimbang properti adalah di sektor bahan makanan, yang rata-rata kenaikan laju inflasinya di atas laju inflasi umum. Fakta ini pasti dipahami dengan baik oleh pelaku  pasar modal, di mana saham sektor konsumen menjadi kesayangan pemodal.

Kesimpulan tersebut juga menjelaskan mengapa orang Indonesia memilih bank sebagai pilihan investasi utama. Alasannya sederhana: suku bunga bank selalu berada di atas laju inflasi. Kalau tidak, orang tidak bakal mau menyimpan di bank karena jika laju inflasi di atas suku bunga,  deposan akan menyubsidi para peminjam. Anomali bisa terjadi seperti selama tahun 1998 ketika laju inflasi mencapai 77,63%, jauh di atas suku bunga rata-rata sekitar 45,5% setahun.

Kesimpulan riset tersebut bersifat umum dan secara rata-rata. Artinya, harga real estate, baik berupa tanah dan bangunan yang melekat di atasnya, maupun di lokasi tertentu yang bisa naik lebih cepat dibanding rata-rata. Masalahnya bagi pemodal: menganalisis lokasi mana yang menawarkan potential gains bagus. Inilah pekerjaan rumah yang tidak mudah. Pilihan lain, menjadi grave dancer seperti Maran, Sam Sel dan Kiyosaki. Hanya saja, untuk menjadi  grave dancer, Anda harus mempunyai uang kas dalam jumlah besar atau akses yang bagus ke sumber kredit.

Tags:

Leave a Reply

Sign In

Get the most out of SWA by signing in to your account

(close)

Register

Have an account? Sign In
(close)